房地產(chǎn)開發(fā)成本如何計算？

第三小題的數(shù)字看不懂，老師能具體解釋下這些數(shù)字代表什么嗎？涉及哪些知識點

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理土地增值稅應稅收入與扣除項目 2021-08-22 15:22:37

問題來源：

2020年12月，某市稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項目的資料如下：
（1）2015年3月以8000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費400萬元。
（2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元，其中包含銀行貸款憑證顯示與該項目相關(guān)的利息支出1000萬元。
（3）2020年12月，該項目已銷售可售建筑面積的80%，共計取得含稅收入21000萬元；可售建筑面積的20%投資入股某酒店，約定共擔風險、共享利益。
（4）公司已按照規(guī)定的預征率預繳了土地增值稅1200萬元。
（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%，該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅，該公司在計算土地增值稅時可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

（1）該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000+8000×5%=8400（萬元）

【查書】土地增值稅扣除項目的確定　參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612

（2）該公司應繳納的增值稅。

該公司應該繳納的增值稅=21000÷80%÷(1+5%)×5%=1250（萬元）

【查書】納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅應納稅額的計算　參考教材P77；參考輕一P103

（3）該公司計算土地增值稅時可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本=5000-1000=4000（萬元）
該公司計算土地增值稅時可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=1000+（8400+4000）×5%=1620（萬元）

【查書】土地增值稅扣除項目的確定　參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612

（4）該公司計算土地增值稅時可扣除的稅金及附加。

該公司計算土地增值稅時可扣除的稅金及附加=1250×（7%+3%+2%）=150（萬元）

【查書】土地增值稅扣除項目的確定　參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612

（5）該公司計算土地增值稅時可扣除項目金額合計。

扣除項目金額合計=8400+4000+1620+150+（8400+4000）×20%=16650（萬元）

【查書】土地增值稅扣除項目的確定　參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612

（6）該公司清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。

增值額=21000÷80%÷(1+5%)-16650=8350（萬元），增值率=8350÷16650×100%=50.15%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應納土地增值稅=8350×40%-16650×5%=3340-832.5=2507.5（萬元）
應補繳土地增值稅=2507.5-1200=1307.5（萬元）。

【查書】土地增值稅應納稅額的計算　參考教材P429；參考輕一P616

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馬老師

2021-08-23 09:44:37 2321人瀏覽

哈嘍！努力學習的小天使：

房地產(chǎn)開發(fā)成本=5000-1000=4000（萬元）【對應業(yè)務(wù)（2），即銀行貸款憑證顯示與該項目相關(guān)的利息支出1000萬元屬于開發(fā)費用的一項，如果包含在開發(fā)成本中，要從開發(fā)成本中減去】

納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)

成本）× 5% 以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

該公司計算土地增值稅時可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=1000【銀行貸款憑證顯示與該項目相關(guān)的利息支出1000萬元】+（8400【允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額8000+8000×5%=8400】+4000【上面計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本】）×5%=1620（萬元）

您再理解一下哦，如仍有疑問，歡迎您繼續(xù)提問，祝您考試順利通關(guān)~~

每個努力學習的小天使都會有收獲的，加油！

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