六. 土地增值稅清算不允許扣除費(fèi)用

確定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額中首先要剔除按照土地增值有關(guān)規(guī)定不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的部分。

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目金額－不得扣除的項(xiàng)目金額（成本費(fèi)用）

（一）違約金

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目，但是可以作為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目。

（二）銀行罰息

銀行罰息不能在土地增值稅前扣除，但是可以在企業(yè)所得稅前扣除。

（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；　

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（土地增值稅清算管理規(guī)程）的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）文第二十一條的規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

1.在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

2.扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

2010年8月23日，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答的相關(guān)內(nèi)容如下：

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，不得在銷售費(fèi)用中列支。

在土地增值稅中開發(fā)間接費(fèi)用不包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在進(jìn)行清算時(shí)，該費(fèi)用作為銷售費(fèi)用處理。但是在企業(yè)所得稅中作為開發(fā)間接費(fèi)處理。

同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)營(yíng)銷設(shè)施稅前處理，做出以下回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

《貴州省土地增值稅清算管理辦法》

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。