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房開與非房開企業(yè)不含稅收入計算及差別解析

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理 2025-11-13 16:57:31

問題來源：

1.下列有關(guān)建筑公司轉(zhuǎn)讓辦公樓的表述，正確的是（　?。?。

A、可以選擇簡易計稅方法計算增值稅

B、由于不能取得評估價格，稅務(wù)機關(guān)核定征收土地增值稅

C、不含增值稅收入為1467.89萬元

D、計算土地增值稅的扣除項目金額為1156.65萬元

正確答案：C

答案分析：選項A：該辦公樓購買日期為2018年7月，屬于“營改增”后購進(jìn)，只能按照一般計稅方法計稅。選項B：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。選項C：不含增值稅收入=1600÷（1+9%）=1467.89（萬元）。選項D：計算扣除項目（每年加計5%）時，“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。本題，該辦公樓2018年7月購買、2025年3月轉(zhuǎn)讓，其中：2018年7月至2024年7月，計6年；2024年8月至2025年3月，未滿12個月但超過6個月，視為1年；合計7年。扣除項目金額=1000×（1+7×5%）+16.65+30=1396.65（萬元）。

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喬老師

2025-11-14 14:56:02 383人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

1.增值稅：

簡單的差異就是這樣：

房開企業(yè)一般差額，簡易全額

非房開企業(yè)，簡易計稅下：外購差額、自建全額。一般計稅下：都是全額。

預(yù)征率：

一般計稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡易計稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。（注意：2027年底前小規(guī)模納稅人建1租5轉(zhuǎn)讓5）

房企：預(yù)收3。

然后老師再給您總結(jié)所有的公式。

納稅人分類及性質(zhì)		項目情況（“營改增”為界）	計稅方法	預(yù)繳		申報
分類	性質(zhì)			稅額預(yù)繳及計算	主管稅務(wù)機關(guān)	稅額申報及計算	主管稅務(wù)機關(guān)
房開企業(yè)	一般納稅人	老項目	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	主管稅務(wù)機關(guān)	應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	主管稅務(wù)機關(guān)
			一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%		應(yīng)納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳
		新項目
	小規(guī)模納稅人	新或老項目	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
非房開企業(yè)	一般納稅人	前取得	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)	應(yīng)納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)
			一般			應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳
		前自建	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
			一般			應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳
		后取得	一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳
		后自建		應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%
	小規(guī)模納稅人（個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房除外）	前或后取得	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)	應(yīng)納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)
		前或后自建		應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
	其他個人（購買的住房）	—		—	—	應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	住房所在地稅務(wù)機關(guān)

2.土地增值稅

對于涉及“差額計征”增值稅的情況下，土地增值稅不含稅的應(yīng)稅收入=含稅收入-增值稅稅額（銷項稅額），只能用這種“倒擠”的形式計算。

而對于全額計征增值稅的情形，是可以直接通過含稅收入/（1+稅率或者征收率）進(jìn)行價稅分離的，當(dāng)然也可以通過上述“倒擠”的形式計算。

這是因為在增值稅差額計稅下，含稅收入中所含的是“差額后”對應(yīng)的增值稅，并不是全額對應(yīng)的增值稅，而用含稅全額/（1+稅率或者征收率）這種方式剔除的是全額對應(yīng)的增值稅，是不對的，所以不能直接用含稅全額/（1+稅率或者征收率）算土地增值稅的不含稅收入，這里您要特殊理解記憶一下。

簡單記憶：

（1）如果增值稅是“差額計稅”，只能用“不含稅收入=含稅收入-增值稅”

（2）如果增值稅是“全額計稅”，不含稅收入=含稅收入-增值稅，或不含稅收入=含稅收入/（1+增值稅稅率或征收率）

您再理解一下，如有其他疑問歡迎繼續(xù)交流，加油！

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