這個算法本質(zhì)不是在計算契稅，我們其實是在找不動產(chǎn)的原價，因為我們是在計算增值稅的應(yīng)納稅額嘛，因為可以差額計稅，就是可以減掉當(dāng)初購置不動產(chǎn)的原價，但是因為某些原因我們無法提供取得不動產(chǎn)時候的發(fā)票了，比如我們當(dāng)初購買不動產(chǎn)的發(fā)票被弄丟了，那我們就不知道原價是多少了，但是我們有當(dāng)初繳納契稅的完稅憑證，當(dāng)初我們計算契稅的計稅依據(jù)就類似于取得不動產(chǎn)的原價，此時我們就用契稅計稅依據(jù)作為取得不動產(chǎn)的原價來差額計稅。

所以要先弄清楚我們不是在算契稅，我們其實就是在找取得不動產(chǎn)的原價。

清楚了這個點之后我們再進(jìn)一步分析，要看是營改增前還是營改增之后。

營改增前是繳納營業(yè)稅的，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，那么當(dāng)初契稅的計稅依據(jù)就是含營業(yè)稅的，營改增之前不動產(chǎn)對應(yīng)的營業(yè)稅稅率就是5%，跟營改增之后增值稅的征收率是一樣的，都是5%。

因此就有了第一個公式：

2016年4月30日及以前繳納契稅的（營改增前）：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

交易價格是含增值稅的，契稅的計稅金額是營改增前的是含營業(yè)稅的，也就是說二者都是含稅的，那么就先差額相減，減完之后的差額依舊是含稅的，并且含的都是5%的稅，所以是差額之后再價稅分離的。

那么營改增之后，增值稅就是價外稅了，那繳納契稅的計稅依據(jù)就是不含增值稅的了，所以此時的契稅計稅金額（不含增值稅）。

那第二個公式，2016年5月1日及以后繳納契稅的（營改增后）：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

全部交易價格是含稅的，我們先對其價稅分離，用不含稅的全部交易價格減掉不含增值稅的契稅計稅金額，然后用這個差額乘以征收率計算增值稅即可的。