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土增的計算總結，（扣除項目詳細

土增計算方法總結

還有其他費用地價+開發(fā)成本）*20% 這一項是固定的嗎

我是沒有完整聽課，但是有基礎，麻煩老師給總結一下常見情況的計算方法或公式

土地增值稅扣除項目 2025-08-14 20:50:25

問題來源：

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

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喬老師

2025-08-15 17:53:33 530人瀏覽

尊敬的學員，您好：

計算土地增值稅的步驟和公式：

第一步，計算不含增值稅的收入總額。

第二步，計算扣除項目金額。

第三步，用不含增值稅的收入總額減除扣除項目金額計算增值額。

增值額= 轉讓房地產收入（不含增值稅）- 扣除項目金額

第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例（增值率），以確定適用稅率的檔次和對

應的速算扣除系數(shù)。

第五步，套用公式計算稅額。公式：

應納稅額 = 增值額 × 稅率 - 扣除項目金額 × 速算扣除系數(shù)

扣除項目總結：

企業(yè)類型	轉讓房地產情況	可扣除項目
房地產開發(fā)企業(yè)	轉讓新建房	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 ①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內 ②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內 4.與轉讓房地產有關的稅金 “營改增”前：①營業(yè)稅；②城建稅、教育費附加和地方教育附加 “營改增”后：城建稅、教育費附加和地方教育附加（印花稅能否扣除存在爭議，注會稅法不讓扣） 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%
非房地產開發(fā)企業(yè)	轉讓新建房	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 4.與轉讓房地產有關的稅金 “營改增”前：①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅、教育費附加和地方教育附加 “營改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費附加和地方教育附加
各類企業(yè)	轉讓存量房	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率【提示】不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的，1、2項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除 3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 ①營業(yè)稅（“營改增”之前）；②印花稅；③城建稅、教育費附加和地方教育附加；④購房時繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）
各類企業(yè)	單純轉讓未經開發(fā)的土地	1.取得土地使用權所支付的金額 2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金