土地成本如何分?jǐn)?
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土地成本分?jǐn)偟暮诵脑瓌t是 “合理、配比”，即根據(jù)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同業(yè)態(tài)的受益程度，選擇合適的分?jǐn)偡椒?，確保成本與對(duì)應(yīng)的收入、面積相匹配。不同場(chǎng)景(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)用地建設(shè))的分?jǐn)傔壿嬄杂胁町?，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)傋顬閺?fù)雜，以下是主流方法和適用場(chǎng)景：
一、 核心分?jǐn)偡椒?適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多業(yè)態(tài)項(xiàng)目)
1. 按占地面積法分?jǐn)?最基礎(chǔ))
適用場(chǎng)景：項(xiàng)目?jī)?nèi)不同業(yè)態(tài)獨(dú)立占地、界限清晰，比如別墅、洋房、商業(yè)樓分別占據(jù)明確地塊;或分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，各期地塊獨(dú)立。
分?jǐn)傔壿嫞喊磫蝹€(gè)業(yè)態(tài) / 分期項(xiàng)目的占地面積占項(xiàng)目總占地面積的比例，分?jǐn)偼恋乜偝杀尽?/p>
計(jì)算公式：
某業(yè)態(tài)應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?= 土地總成本 ×(該業(yè)態(tài)占地面積 ÷ 項(xiàng)目總占地面積)
特點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀，適合地塊功能分區(qū)明確的項(xiàng)目。
2. 按建筑面積法分?jǐn)?最常用)
適用場(chǎng)景：項(xiàng)目為綜合體開(kāi)發(fā)，不同業(yè)態(tài)(住宅、商業(yè)、車位)共享同一地塊，無(wú)法按占地面積劃分，是房企最通用的分?jǐn)偡椒ā?/p>
分?jǐn)傔壿嫞喊磫蝹€(gè)業(yè)態(tài)的計(jì)容建筑面積占項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
(注：計(jì)容建筑面積是計(jì)入容積率的面積，地下車位若不計(jì)容，通常不參與分?jǐn)偦騿为?dú)約定)
計(jì)算公式：
某業(yè)態(tài)應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?= 土地總成本 ×(該業(yè)態(tài)計(jì)容建筑面積 ÷ 項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積)
特點(diǎn)：覆蓋范圍廣，符合 “誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)” 的原則，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的主流方法。
3. 按售價(jià)比例法分?jǐn)?按受益價(jià)值分?jǐn)?
適用場(chǎng)景：項(xiàng)目?jī)?nèi)不同業(yè)態(tài)售價(jià)差異大，比如同一地塊上的高端住宅和底商，底商售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅，若按建筑面積分?jǐn)倳?huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配。
分?jǐn)傔壿嫞喊磫蝹€(gè)業(yè)態(tài)的預(yù)計(jì)總售價(jià)占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總售價(jià)的比例分?jǐn)?，體現(xiàn) “高價(jià)值業(yè)態(tài)承擔(dān)更高土地成本” 的原則。
計(jì)算公式：
某業(yè)態(tài)應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?= 土地總成本 ×(該業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)總售價(jià) ÷ 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總售價(jià))
特點(diǎn)：更符合 “收入與成本配比” 的會(huì)計(jì)原則，但需提前準(zhǔn)確預(yù)估各業(yè)態(tài)售價(jià)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該方法的認(rèn)可程度需結(jié)合當(dāng)?shù)卣摺?/p>
4. 混合分?jǐn)偡?組合方法)
適用場(chǎng)景：大型復(fù)雜綜合體項(xiàng)目，比如包含住宅、商業(yè)、寫字樓、地下車位等多種業(yè)態(tài)，單一方法無(wú)法合理分?jǐn)偂?/p>
分?jǐn)傔壿嫞悍謨刹椒謹(jǐn)?/p>
先按占地面積法，將土地成本分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)(如住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū));
再在各功能區(qū)內(nèi)，按建筑面積法或售價(jià)比例法，分?jǐn)偟骄唧w業(yè)態(tài)(如住宅里的高層、小高層)。
二、 特殊情形的分?jǐn)偺幚?/strong>
地下車位的土地成本分?jǐn)?/strong>
若地下車位計(jì)容(計(jì)入容積率)，與地上業(yè)態(tài)一起按建筑面積法分?jǐn)?
若地下車位不計(jì)容，多數(shù)地區(qū)規(guī)定不分?jǐn)偼恋爻杀?，或僅分?jǐn)偱c地下車位直接相關(guān)的土地開(kāi)發(fā)成本(如地下空間的勘測(cè)、支護(hù)費(fèi)用)。
無(wú)償移交配套設(shè)施的分?jǐn)?/strong>
項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)償移交政府的學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)用房等配套設(shè)施，其對(duì)應(yīng)的土地成本需按受益原則分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，不得單獨(dú)扣除。
分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分?jǐn)?/strong>
按各期的占地面積或建筑面積，將土地總成本分?jǐn)偟礁髌陧?xiàng)目，再在每期內(nèi)按業(yè)態(tài)分?jǐn)偂?/p>
三、 工業(yè) / 自用項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)?/strong>
若企業(yè)取得土地后建造多個(gè)廠房 / 辦公樓，通常按單個(gè)建筑物的占地面積或建筑面積比例分?jǐn)?，?jì)入各建筑物的固定資產(chǎn)成本。
若土地僅用于建造單一建筑物，土地成本直接計(jì)入該建筑物的固定資產(chǎn)成本(或單獨(dú)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，按年限攤銷)。
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