土地成本包括哪些
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土地成本是指企業(yè)或個(gè)人為取得土地使用權(quán)或所有權(quán)，以及后續(xù)開發(fā)整理土地所發(fā)生的全部支出總和，主要分為取得成本和開發(fā)成本兩大類，具體明細(xì)如下：
一、 土地取得成本
這是獲取土地使用權(quán) / 所有權(quán)的核心支出，也是土地成本的主要組成部分，根據(jù)取得方式不同，包含的內(nèi)容有所差異：
通過 “招拍掛” 出讓取得
土地出讓金：向政府土地管理部門支付的核心價(jià)款，是土地取得成本的最大頭。
契稅：按土地出讓金一定比例繳納的稅費(fèi)(稅率通常為 3%~5%，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn))。
印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納的稅費(fèi)，稅率為萬分之五。
交易服務(wù)費(fèi)：向土地交易中心等機(jī)構(gòu)支付的交易手續(xù)費(fèi)。
通過轉(zhuǎn)讓取得(從其他企業(yè) / 個(gè)人手中購買)
土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款：支付給原土地使用權(quán)人的土地對(duì)價(jià)。
契稅、印花稅：與招拍掛方式一致，由受讓方承擔(dān)。
相關(guān)中介費(fèi)：如支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金、服務(wù)費(fèi)。
可能涉及的補(bǔ)繳費(fèi)用：若原土地存在閑置、規(guī)劃調(diào)整等情況，需補(bǔ)繳的土地閑置費(fèi)、差價(jià)等。
通過劃撥取得(特殊用途土地)
劃撥土地通常無償或低價(jià)取得，但需承擔(dān)：
征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用(如青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi))。
安置補(bǔ)助費(fèi)：對(duì)被征地農(nóng)民或居民的安置支出。
土地開發(fā)配套費(fèi)：按規(guī)定繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。
二、 土地開發(fā)成本
指取得土地后，為使土地達(dá)到 “三通一平”“五通一平”“七通一平” 等可使用狀態(tài)而發(fā)生的支出，常見明細(xì)包括：
場(chǎng)地平整費(fèi)：土地清表、土方開挖與回填、場(chǎng)地碾壓夯實(shí)的費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
三通一平：通水、通電、通路 + 場(chǎng)地平整的工程費(fèi)用。
五通一平：在三通一平基礎(chǔ)上增加通訊、通氣的費(fèi)用。
七通一平：在五通一平基礎(chǔ)上增加供熱、排水的費(fèi)用。
相關(guān)稅費(fèi)與其他支出
土地使用稅：在土地持有期間按年繳納的稅費(fèi)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工前可計(jì)入開發(fā)成本)。
臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：為土地開發(fā)搭建的臨時(shí)圍擋、臨時(shí)辦公用房等支出。
勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：土地勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等費(fèi)用。
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