第三節(jié) 征稅范圍和稅率
考點預覽：
考點01-征稅范圍 大綱要求|掌握
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.轉讓國有土地使用權。
（1）我國土地分為國家所有和集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。
（2）出讓國有土地使用權、轉讓集體土地使用權的行為不征稅。
2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
點撥：
征收土地增值稅需要同時滿足兩個條件：（1）權屬轉移；（2）有償。
辨析：
出讓和轉讓：
項目 | 出讓 | 轉讓 |
性質 | 屬于土地買賣的一級市場 | 再轉移行為，屬于土地買賣的二級市場 |
出讓方/轉讓方 | 國家，不征土地增值稅 | 企業(yè)等，繳納土地增值稅 |
受讓方 | 企業(yè)等，繳納契稅 | 企業(yè)等，繳納契稅 |
（二）征稅范圍的特殊規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）
具體事項 | 土地增值稅的具體規(guī)定 |
合作建房 | （1）建成后按比例分房自用的，暫免 （2）建成后轉讓的，征稅 |
房地產抵押 | （1）抵押期間不征 （2）抵押期滿后看產權是否轉移，以房地產抵債，征稅 |
房地產出租 | 權屬不變更，不征 |
房地產評估增值 | 產權未轉移，房屋產權所有人、土地使用權所有人也未取得收入，不征 |
代建房行為 | 產權未轉移，不征 |
房地產繼承 | 是指房產的原產權所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為，不予征稅 |
房地產贈與 | （1）以下兩種房地產贈與行為不征收土地增值稅： ①房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為（贈與至親） ②房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為（公益贈與） （2）除上述之外的房地產贈與行為，征稅 |
農村集體產權 制度改革 （2025年新增） | 村民委員會、村民小組按照農村集體產權制度改革要求，將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉移、變更到農村集體經濟組織名下的，暫不征稅 |
考點總結1：
不征稅vs征稅vs（暫）免稅。
是否征稅 | 具體行為 | 理由 |
不征稅 | 繼承 | 無收入 |
房地產贈與的特殊情況（贈與至親、公益贈與） | ||
農村集體產權制度改革 | ||
出租 | 權屬未轉移 | |
代建房行為 | ||
評估增值 | 權屬未轉移+無收入 | |
抵押期間 |
是否征稅 | 具體行為 | 理由 |
征稅 | 抵押期滿以房地產抵債 | 權屬發(fā)生轉移+有收入 |
合作建房建成后轉讓 | ||
房地產贈與（特殊情況除外） | ||
（暫）免稅 | 合作建房建成后按比例分房自用 | 稅收優(yōu)惠 |
因國家建設需要依法征收、收回的房地產 | ||
考點總結2：
土地增值稅征稅范圍vs增值稅征稅范圍。
情形 | 土地增值稅 | 增值稅 |
土地使用權出讓 | 不征 | 免 |
土地使用權轉讓 | 征 | 征（轉讓給農業(yè)生產者 用于農業(yè)生產，免） |
房屋買賣 | 征 | 征 |
情形 | 土地增值稅 | 增值稅 | ||
房屋贈與 | 贈與至親、公益贈與 | 不征 | 用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象 | 不征 |
贈與直系親屬，承擔直接贍養(yǎng)或撫養(yǎng)義務人 | 免 | |||
其他 | 征 | 其他 | 征 | |
房屋繼承 | 不征 | 免 | ||
例題1·多選題下列各項業(yè)務中，需要繳納土地增值稅的有（??）。
A.甲房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)代建
B.甲企業(yè)轉讓一棟閑置房產給政府機關用于辦公
C.甲企業(yè)為辦理銀行貸款將廠房進行抵押
D.甲、乙雙方合作建房，建成后將房產轉讓
E.甲企業(yè)通過希望工程基金會將房屋產權贈與西部地區(qū)的教育事業(yè)
【答案】BD
【解析】選項A：代建房行為房屋產權未轉移，不征收土地增值稅；選項C：抵押期內的房地產，權屬未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅；選項E：房地產公益性贈與，不屬于土地增值稅征稅范圍。
例題2·單選題（單選1）下列業(yè)務暫免征收土地增值稅的是（??）。（2022年）
A.高新技術企業(yè)將房產贈與科研機構用于建立科研實驗室
B.將房產贈與關聯企業(yè)
C.房地產開發(fā)公司將開發(fā)產品用于抵債
D.合作建房建成后分房自用
【答案】D
【解析】選項AB，需要繳納土地增值稅，沒有暫免征收土地增值稅的規(guī)定；選項C，應視同銷售房地產計算繳納土地增值稅。
考點02-稅率——四級超率累進稅率 大綱要求|熟悉
級數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率（%） | 速算扣除系數（%） |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%未超過100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%未超過200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
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