土地增值稅的計(jì)算方法和步驟

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項(xiàng)目金額

計(jì)算增值額

計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%

按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)：增值額

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項(xiàng)目金額

計(jì)算增值額

計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%

特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）。

2.對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)的處理

1.土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括6項(xiàng)，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。利息注意三點(diǎn)：提供金融機(jī)構(gòu)證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

關(guān)于利息的其他規(guī)定

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。注意：對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

征稅范圍的一般規(guī)定

增值稅的征稅范圍包括在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅銷售行為以及進(jìn)口貨物等，分為一般規(guī)定和特殊規(guī)定。

銷售或進(jìn)口的貨物

銷售：有償轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，包含生產(chǎn)、批發(fā)、零售、貨物流轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)——道道征收。

貨物：指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

銷售勞務(wù)

委托方：提供原料主料、受損和喪失功能的貨物。

土地增值稅的特點(diǎn)

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；

實(shí)行超率累進(jìn)稅率；

實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

一、土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

二、土地增值稅清算條件有：