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特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法

來源：東奧會計在線責(zé)編：韓旭 2019-10-18 16:04:50

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東奧稅務(wù)師

2025-01-08 15:40:53

特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法

1.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的計算公式為：扣除項目金額=扣除項目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）。

2.對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)的處理

1.土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。

3.企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價值的，一般應(yīng)當(dāng)對實際支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值相對比例）在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配；確實無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。

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