土地增值稅存量房地產轉讓項目扣除哪些
精選回答
對于存量房地產轉讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
對于新建房地產轉讓，可扣除：
取得土地使用權所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
房地產開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。利息注意三點：提供金融機構證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。
納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
關于利息的其他規(guī)定
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述2項所述兩種辦法。
土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
與轉讓房地產有關的稅金：城建稅、教育費附加等。
財政部規(guī)定的其他扣除項目：從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%
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