不動產(chǎn)出租、出售如何繳納增值稅？
就業(yè)咨詢
職場陪伴不動產(chǎn)出租、出售是企業(yè)經(jīng)營和個人資產(chǎn)處置中的高頻場景，小到個人出租住房、出售二手房，大到企業(yè)出租商鋪、轉(zhuǎn)讓寫字樓，都離不開增值稅的申報與繳納。本文結(jié)合2026年最新政策、稅務(wù)總局公告及實(shí)操案例，一次性講透不動產(chǎn)出租、出售的增值稅繳納全要點(diǎn)，覆蓋一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個人三大主體，區(qū)分住房與非住房、新不動產(chǎn)與老不動產(chǎn)。
第一部分：不動產(chǎn)出租——按主體、分情形，新政下這么繳
不動產(chǎn)出租增值稅繳納的核心，是區(qū)分「納稅主體」「不動產(chǎn)類型」(住房/非住房)和「不動產(chǎn)取得時間」，2026年新政最核心的變化是：取消不動產(chǎn)租賃5%征收率(部分特殊情形除外)，統(tǒng)一歸并計(jì)稅規(guī)則，同時延續(xù)部分免稅優(yōu)惠。
一、一般納稅人(企業(yè)出租不動產(chǎn))
一般納稅人出租不動產(chǎn)，有兩種計(jì)稅方式可選(一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更)，核心區(qū)別在于是否能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，具體分情形適用：
1. 一般計(jì)稅方法(主流選擇)
適用場景：所有不動產(chǎn)租賃均可選擇，尤其適合有進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣的企業(yè)(如租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、修繕費(fèi)、水電費(fèi)等，取得合規(guī)專票可抵扣);
稅率：9%(不動產(chǎn)租賃法定稅率，無新政調(diào)整);
計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額(銷項(xiàng)稅額=含稅租金÷(1+9%)×9%);
案例：一般納稅人出租2020年購入的寫字樓(適用一般計(jì)稅)，月含稅租金10.9萬元，銷項(xiàng)稅額=10.9÷(1+9%)×9%=0.9萬元，若當(dāng)月可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅0.3萬元，實(shí)際繳納增值稅0.6萬元。
2. 簡易計(jì)稅方法(老不動產(chǎn)專屬優(yōu)惠)
適用場景：僅針對2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(含租入后轉(zhuǎn)租的老不動產(chǎn))，2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)不得選擇;
征收率：3%(2026年新政取消原5%征收率，統(tǒng)一調(diào)整為3%);
計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=含稅租金÷(1+3%)×3%;
注意：選擇簡易計(jì)稅后，不得抵扣任何進(jìn)項(xiàng)稅額，需單獨(dú)核算該部分收入;二房東轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，若租入不動產(chǎn)在2016年5月1日后，無簡易計(jì)稅資格，必須按一般計(jì)稅方法(9%稅率)計(jì)稅。
二、小規(guī)模納稅人(企業(yè)/個體工商戶出租不動產(chǎn))
2026年新政簡化了小規(guī)模納稅人計(jì)稅規(guī)則，取消原5%征收率，統(tǒng)一適用3%征收率，同時保留階段性優(yōu)惠，操作更便捷：
法定征收率：3%(所有不動產(chǎn)租賃統(tǒng)一適用，無老不動產(chǎn)、新不動產(chǎn)區(qū)分);
階段性優(yōu)惠：延續(xù)至2027年12月31日，季度銷售額超過30萬元的，可減按1%征收率計(jì)稅;季度銷售額≤30萬元的，免征增值稅(僅針對普通發(fā)票，開專票不免稅);
計(jì)稅公式： 減按1%計(jì)稅(普票)：應(yīng)納稅額=含稅租金÷(1+1%)×1%; 按3%計(jì)稅(專票)：應(yīng)納稅額=含稅租金÷(1+3%)×3%;
案例：小規(guī)模納稅人出租商鋪，季度含稅租金30.9萬元(超過30萬)，開具普通發(fā)票，應(yīng)納稅額=30.9÷(1+1%)×1%≈0.306萬元;若開具3%專票，則按3%計(jì)稅，應(yīng)納稅額=30.9÷(1+3%)×3%=0.9萬元。
三、個人(自然人)出租不動產(chǎn)
個人(非個體工商戶)出租不動產(chǎn)，按小規(guī)模納稅人計(jì)稅，區(qū)分住房與非住房，優(yōu)惠政策不同，2026年新政調(diào)整了征收率，同時延續(xù)免稅優(yōu)惠：
1. 出租非住房(商鋪、寫字樓、廠房等)
征收率：3%(2026年取消原5%征收率，與小規(guī)模納稅人一致);
免稅政策：月租金≤10萬元(季度≤30萬元)，免征增值稅;超過則按3%計(jì)稅;
開票提示：個人無法自行開票，需向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開(普票/專票均可)，需攜帶租賃合同、身份證、不動產(chǎn)證明。
2. 出租住房(出租給個人/企業(yè)居住)
特殊優(yōu)惠：住房租賃企業(yè)向個人出租住房，可按5%征收率減按1.5%計(jì)稅(延續(xù)2021年政策，不適用于普通個人房東);普通個人房東出租住房，按3%征收率計(jì)稅;
免稅政策：與非住房一致，月租金≤10萬元(季度≤30萬元)，免征增值稅;
補(bǔ)充：個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨稹?0萬元的，仍可享受免稅。
出租不動產(chǎn)開票必注意：無論哪種主體，開具增值稅發(fā)票時，必須在備注欄注明“不動產(chǎn)詳細(xì)地址”，否則屬于不合規(guī)發(fā)票，承租人無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，出租方可能面臨稅務(wù)風(fēng)險。
第二部分：不動產(chǎn)出售——分主體、看年限，優(yōu)惠政策要吃透
不動產(chǎn)出售(轉(zhuǎn)讓)增值稅，核心區(qū)分「納稅主體」「不動產(chǎn)類型」(住房/非住房)和「持有年限」，2024年底起，國家進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易優(yōu)惠，取消部分城市普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，統(tǒng)一免稅標(biāo)準(zhǔn)。
一、一般納稅人(企業(yè)出售不動產(chǎn))
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)(不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目)，按不動產(chǎn)取得時間區(qū)分計(jì)稅方法，2026年新政未調(diào)整核心規(guī)則，具體如下：
1. 2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(老不動產(chǎn))
可選計(jì)稅方法：簡易計(jì)稅方法(優(yōu)先選擇，稅負(fù)更低)或一般計(jì)稅方法;
簡易計(jì)稅(推薦)：以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(或取得時作價)后的余額為銷售額，按5%征收率計(jì)稅(此處5%征收率未取消); 計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=(全部價款+價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價)÷(1+5%)×5%;
一般計(jì)稅：以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按9%稅率計(jì)稅，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅; 計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額(銷項(xiàng)稅額=全部價款÷(1+9%)×9%)。
2. 2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)(新不動產(chǎn))
計(jì)稅方法：只能適用一般計(jì)稅方法，按9%稅率計(jì)稅;
預(yù)繳要求：不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，需按5%預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，再向機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。
二、小規(guī)模納稅人(企業(yè)/個體工商戶出售不動產(chǎn))
征收率：5%(不動產(chǎn)出售專屬征收率，2026年未調(diào)整);
計(jì)稅公式： 轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)：應(yīng)納稅額=(全部價款+價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價)÷(1+5%)×5%; 轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)：應(yīng)納稅額=全部價款+價外費(fèi)用÷(1+5%)×5%;
優(yōu)惠政策：季度銷售額≤30萬元的，免征增值稅(僅針對普通發(fā)票，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售額計(jì)入季度銷售額核算);
注意：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無法享受“3%減按1%”的階段性優(yōu)惠，需按5%征收率計(jì)稅。
三、個人(自然人)出售不動產(chǎn)(重點(diǎn)：二手房交易)
個人出售不動產(chǎn)，核心優(yōu)惠是“持有年限免稅”，2024年底新政明確：取消普通住宅與非普通住宅區(qū)分，全國統(tǒng)一適用以下規(guī)則(含北京、上海、廣州、深圳)：
1. 出售住房(二手房)
免稅政策：個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售，免征增值稅;購買不足2年的住房對外銷售，按5%征收率全額計(jì)稅;
計(jì)稅公式(未滿2年)：應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
案例：個人出售一套購買1年的住房，含稅成交價105萬元，應(yīng)繳納增值稅=105÷(1+5%)×5%=5萬元;若購買滿3年出售，免征增值稅。
2. 出售非住房(商鋪、寫字樓等)
征收率：5%，無持有年限免稅優(yōu)惠，無論持有多久，均需按規(guī)定計(jì)稅;
計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=(全部價款+價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價)÷(1+5%)×5%;
注意：個人出售非住房，需向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票，無法自行開票，且需繳納附加稅費(fèi)(城建稅、教育費(fèi)附加等)。
政策來源于：上海稅務(wù)公眾號
說明：因政策不斷變化，以上會計(jì)實(shí)操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準(zhǔn)。
熱門問答
相關(guān)文章
津公網(wǎng)安備12010202000755號