土地增值稅的扣除項目金額怎么算
精選回答
扣除項目
一.銷售新房及建筑物
1.取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額包括為取得土地使用權所支付的地價款和取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
為取得土地使用權所支付的地價款：
⑴以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得：地價款為納稅人所支付的土地出讓金
⑵以行政劃撥方式取得：地價款為按照國家有關規(guī)定補繳的土地出讓金
⑶以轉讓方式取得：地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款
取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用：
指納稅人在取得土地使用前過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費
房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”
2.房地產開發(fā)成本
房地產開發(fā)成本是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
⑴土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等
⑵前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平等支出
⑶建筑安裝工程費：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費
基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
⑷公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出
⑸開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
3.房地產開發(fā)費用
兩種扣除方式：
第一種扣除方式：利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內
公式中利息的規(guī)定：
⑴利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額
⑵利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除
⑶對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
第二種扣除方式：利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
⑴全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二種方法扣除
⑵房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法
4.與轉讓房地產有關的稅金
各省對地方教育附加在計算土地增值稅時扣除有不同規(guī)定
5.財政部確定的其他扣除項目
從事房地產開發(fā)的納稅人適用
加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%
二.銷售舊房及建筑物
1.能提供評估價格
取得土地使用權所支付的地價款或出讓金(應提供憑據)、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用
舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅(不包括增值稅)
2.不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票
按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除的金額
=發(fā)票所載金額×(1+5%×年限)
其中：
⑴“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年
超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年
⑵契稅不作為加計5%的基數
在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購房時的契稅(需提供契稅完稅憑證)
3.評估價格和購房發(fā)票均不能提供：稅務機關可以核定征收
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