解除

（1）分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同

（2）出賣人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財產(chǎn)，出賣人可以向買受人請求支付該標的物的使用費

憑樣品買賣合同

界定

憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同

樣品存在隱蔽瑕疵

憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種標的物的通常標準

試用買賣合同

界定

（1）試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標的物，也可以拒絕購買

（2）買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣：

①約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標的物

②約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標的物

③約定買受人在一定期限內(nèi)可以調(diào)換標的物

④約定買受人在一定期限內(nèi)可以退還標的物

試用期限

試用買賣的當(dāng)事人可以約定標的物的試用期限。對試用期限沒有約定或者約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，由出賣人確定

“視為購買”

（1）試用期限屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買

（2）買受人已支付部分或全部價款，或?qū)说奈飳嵤┝顺鲑u、出租、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)視為同意購買

商品房買賣合同

界定

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的買賣合同

【提示】商品房買賣合同的賣方必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果賣方是一般企業(yè)或者自然人，稱為房屋買賣合同

銷售廣告

（1）有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力

（2）有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。相關(guān)內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任（2023年、2022年案例分析題）

商品房預(yù)售合同的效力

（1）預(yù)售許可——影響合同效力

出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效（2023年、2022年案例分析題）

【鏈接】當(dāng)事人一方雖然在訂立合同時違反強制性規(guī)定，但在合同訂立后其已經(jīng)具備補正違反強制性規(guī)定的條件卻違背誠信不予補正的，不認定合同無效

（2）登記備案——不影響合同效力

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外

法定解除權(quán)

商品房買賣合同中當(dāng)事人可以行使解除權(quán)的情形有：

（1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的

（2）因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的

（3）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行的

（4）約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的

與貸款合同的效力關(guān)系

（1）貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，當(dāng)事人可以解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失

（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人

租金本質(zhì)

融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定

要式合同

融資租賃合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立

融資租賃關(guān)系中買賣合同的特殊規(guī)定

承租人的標的物受領(lǐng)權(quán)

（1）出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇與出賣人訂立買賣合同，出賣人按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領(lǐng)標的物有關(guān)的買受人的權(quán)利

（2）出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務(wù)，存在下列情形之一的，承租人可以拒絕受領(lǐng)租賃物：

①租賃物嚴重不符合約定的

②未按照約定交付標的物，經(jīng)承租人或者出租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付

（3）承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時通知出租人，或者無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失的，出租人可以請求承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任

承租人的索賠權(quán)

（1）出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利；承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助

（2）承租人對出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務(wù)，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的，承租人可以請求減免相應(yīng)租金

承租人的合同變更同意權(quán)

出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容

融資租賃物的物權(quán)歸屬

融資租賃期間：歸出租人

融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)；承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)

融資租賃期滿：可以按約定歸承租人

（1）出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人（2020年案例分析題）

（2）當(dāng)事人約定租賃期限屆滿，承租人僅需向出租人支付象征性價款的，視為約定的租金義務(wù)履行完畢后租賃物的所有權(quán)歸承租人

（3）當(dāng)事人約定租賃期限屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以請求相應(yīng)返還

（4）當(dāng)事人約定租賃期限屆滿租賃物歸出租人所有，因租賃物毀損、滅失或者附合、混合于他物致使承租人不能返還的，出租人有權(quán)請求承租人給予合理補償

融資租賃合同

出租人的義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對租賃物的占有和使用

（2）原則上不擔(dān)保租賃物符合使用目的

融資租賃合同中，除非承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物，否則，租賃物不符合租賃合同約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任

出租人的權(quán)利

（1）收取租金

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金，也可以解除合同、收回租賃物。有下列情形之一，出租人可以請求解除融資租賃合同：

①承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的

②承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的

③合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到2期以上，或者數(shù)額達到全部租金15%以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的

④承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現(xiàn)的其他情形

（2）債權(quán)讓與（不破租賃）

出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權(quán)利，受讓方不得據(jù)此要求解除或者變更融資租賃合同

承租人的義務(wù)

（1）如果承租人對于租賃物的經(jīng)營使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可，出租人未取得行政許可的，不得以此為理由認定融資租賃合同無效

（2）承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外（2022年案例分析題）

（3）承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身損害或者財產(chǎn)損失的，出租人不承擔(dān)責(zé)任

（4）承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物，履行占有租賃物期間的維修義務(wù)（2020年案例分析題）

承租人的權(quán)利

（1）在融資租賃合同中，承租人解除合同的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到一定的限制，在合同有效期內(nèi)，無正當(dāng)、充分的理由不得解除合同

（2）因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人可以解除融資租賃合同

撤銷權(quán)人

贈與人

贈與人

贈與人的繼承人、法定代理人

情形

不屬于下列兩類合同：

（1）經(jīng)過公證的贈與合同

（2）具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

存在下列“忘恩行為”：

（1）受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益

（2）受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行

（3）受贈人不履行贈與合同約定的義務(wù)

因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力

時間限制

贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前

自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)

自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起6個月內(nèi)

受贈人的權(quán)利與義務(wù)

不得任意撤銷的贈與合同，如果贈與人不交付贈與的財產(chǎn)，受贈人可以請求交付

一旦撤銷權(quán)人撤銷贈與，可以向受贈人請求返還贈與的財產(chǎn)

贈與合同的無償性

可附義務(wù)

贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)

贈與財產(chǎn)毀損、滅失

因贈與人故意或者重大過失致使贈與財產(chǎn)毀損、滅失的，贈與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任（贈與人依法享有撤銷權(quán)并撤銷贈與合同的除外）

贈與財產(chǎn)有瑕疵

贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任，但：

（1）附義務(wù)的贈與，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任

（2）贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

不再履行贈與合同

贈與合同成立后，贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)

共同承攬

除非當(dāng)事人另有約定，共同承攬人對定作人承擔(dān)連帶責(zé)任

承攬工作的完成

原則上應(yīng)親自完成

承攬人應(yīng)當(dāng)以自己的設(shè)備、技術(shù)和勞力，完成主要工作，但當(dāng)事人另有約定的除外

由第三人完成的要求

（1）主要工作：應(yīng)經(jīng)同意、仍需負責(zé)

承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負責(zé)；未經(jīng)定作人同意的，定作人可以解除合同

（2）輔助工作：無須同意、仍需負責(zé)

承攬人可以將其承攬的輔助工作交由第三人完成，并就該第三人完成的工作成果向定作人負責(zé)

材料的選用

承攬人供料

合同約定由承攬人提供材料的，承攬人應(yīng)當(dāng)按照約定選用材料，并接受定作人檢驗

定作人供料

（1）合同約定由定作人提供材料的，定作人應(yīng)當(dāng)按照約定提供材料

（2）承攬人對定作人提供的材料，應(yīng)當(dāng)及時檢驗，發(fā)現(xiàn)不符合約定時，應(yīng)當(dāng)及時通知定作人更換、補齊或者采取其他補救措施

（3）承攬人不得擅自更換定作人提供的材料，不得更換不需要修理的零部件（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

圖紙或技術(shù)要求不合理

承攬人發(fā)現(xiàn)定作人提供的圖紙或者技術(shù)要求不合理的，應(yīng)當(dāng)及時通知定作人。因定作人怠于答復(fù)等原因造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失

承攬人的保管義務(wù)

承攬人應(yīng)當(dāng)妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

承攬人的保密義務(wù)

承攬人應(yīng)當(dāng)按照定作人的要求保守秘密，未經(jīng)定作人許可，不得留存復(fù)制品或者技術(shù)資料

定作人的任意變更、解除權(quán)

（1）定作人中途變更承攬工作的要求，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

（2）定作人在承攬人完成工作前可以隨時解除承攬合同，但定作人因此造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償承攬人本應(yīng)獲得的報酬，從中減去承攬人節(jié)省的利益（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

要式合同

建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式

委托監(jiān)理合同

（1）監(jiān)理人代表發(fā)包人對承包人的工程建設(shè)情況進行監(jiān)督

（2）建設(shè)工程實行監(jiān)理的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)與監(jiān)理人采用書面形式訂立委托監(jiān)理合同

（3）發(fā)包人與監(jiān)理人的權(quán)利和義務(wù)以及法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)依照委托合同的規(guī)定以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行

建設(shè)工程的竣工驗收

（1）及時驗收并支付工程價款

①建設(shè)工程竣工驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程

②當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人可以請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款

（2）竣工日期

當(dāng)事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：

①建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期

②承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期

③建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期

（3）質(zhì)量爭議

建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對工程質(zhì)量發(fā)生爭議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間（2024年案例分析題）

（4）擅自使用

建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，不得以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利，但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任（2022年案例分析題）

應(yīng)付建設(shè)工程價款的時間

當(dāng)事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應(yīng)付款時間：

（1）建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日

（2）建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日

（3）建設(shè)工程未交付，工程價款也未結(jié)算，為當(dāng)事人起訴之日

工程欠款的計息規(guī)則

（1）當(dāng)事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照同期同類貸款利率或者同期貸款市場報價利率計息

（2）利息從應(yīng)付工程價款之日計付

承包人墊資

（1）當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人可以請求按照約定返還墊資及其利息，但是約定的利息計算標準高于墊資時的同類貸款利率或者同期貸款市場報價利率的部分除外（2024年案例分析題）

（2）當(dāng)事人對墊資沒有約定（更不可能約定墊資利息），按照工程欠款處理

（3）當(dāng)事人（約定了墊資）對墊資利息沒有約定，承包人無權(quán)請求支付利息

法律適用

行紀合同屬于委托合同的一種特殊類型，因此，法律對行紀合同沒有特殊規(guī)定的，適用委托合同的有關(guān)規(guī)定

費用

行紀人處理委托事務(wù)支出的費用，由行紀人負擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外（VS委托合同：由委托人預(yù)付、可有償可無償）

報酬

行紀人完成或者部分完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付相應(yīng)的報酬（VS委托合同：除非另有約定，否則，不以完成受托事務(wù)為前提）

違背指定價格交易

能否交易

委托人對價格有特別指示的，行紀人不得違背該指示賣出或者買入

交易后果的承擔(dān)

（1）不利于委托人

行紀人在行紀中低于委托人指定的價格賣出或者高于委托人指定的價格買入的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。未經(jīng)委托人同意，行紀人補償其差額的，該買賣對委托人發(fā)生效力

（2）有利于委托人

行紀人高于委托人指定的價格賣出或者低于委托人指定的價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或者約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，該利益屬于委托人

行紀人的介入權(quán)

行紀人賣出或者買入具有市場定價的商品，除委托人有相反意思表示的以外，行紀人自己可以作為買受人或者出賣人。在此情形下，行紀人仍然可以請求委托人支付報酬（VS代理：自己代理效力待定）

行紀人是合同當(dāng)事人

行紀人與第三人訂立合同的，行紀人對該合同直接享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。第三人不履行義務(wù)致使委托人受到損害的，行紀人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但行紀人與委托人另有約定的除外

技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同

是合法擁有技術(shù)的權(quán)利人，將現(xiàn)有特定的專利、專利申請、技術(shù)秘密相關(guān)權(quán)利讓與他人所訂立的合同，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、技術(shù)秘密轉(zhuǎn)讓合同等（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

技術(shù)許可合同

是合法擁有技術(shù)的權(quán)利人，將現(xiàn)有特定的專利、技術(shù)秘密的相關(guān)權(quán)利許可他人實施、使用所訂立的合同，包括專利實施許可合同、技術(shù)秘密使用許可合同等

技術(shù)咨詢合同

是當(dāng)事人一方以技術(shù)知識為對方就特定技術(shù)項目提供可行性論證、技術(shù)預(yù)測、專題技術(shù)調(diào)查、分析評價報告等所訂立的合同

技術(shù)服務(wù)合同

是當(dāng)事人一方以技術(shù)知識為對方解決特定技術(shù)問題所訂立的合同，不包括承攬合同和建設(shè)工程合同

技術(shù)合同相關(guān)規(guī)定的適用范圍

技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同和技術(shù)許可合同的規(guī)定不僅適用于專利權(quán)、技術(shù)秘密，還可以適用于計算機軟件著作權(quán)、集成電路布圖設(shè)計專有權(quán)、植物新品種權(quán)等其他知識產(chǎn)權(quán)

技術(shù)合同的訂立主體

職務(wù)技術(shù)成果

（1）職務(wù)技術(shù)成果是執(zhí)行法人或者非法人組織的工作任務(wù)，或者主要是利用法人或者非法人組織的物質(zhì)技術(shù)條件所完成的技術(shù)成果（2022年案例分析題，據(jù)回憶）

（2）職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于法人或者非法人組織的，法人或者非法人組織可以就該項職務(wù)技術(shù)成果訂立技術(shù)合同。法人或者非法人組織訂立技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，職務(wù)技術(shù)成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利

非職務(wù)技術(shù)成果

非職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于完成技術(shù)成果的個人，完成技術(shù)成果的個人可以就該項非職務(wù)技術(shù)成果訂立技術(shù)合同

后續(xù)改進技術(shù)成果的分享

在技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同和技術(shù)許可合同中，當(dāng)事人可以按照互利的原則，在合同中約定實施專利、使用技術(shù)秘密后續(xù)改進的技術(shù)成果的分享辦法；沒有約定或者約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，一方后續(xù)改進的技術(shù)成果，其他各方無權(quán)分享

要式合同

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立

服務(wù)承諾

在訂立物業(yè)服務(wù)合同過程中，物業(yè)服務(wù)人公開作出的、有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，不論這些承諾是否包含在書面合同中

前期物業(yè)服務(wù)合同

（1）前期物業(yè)服務(wù)合同對后來的業(yè)主也具有法律拘束力

（2）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主可能與新物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，該合同一旦生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止

物業(yè)服務(wù)人的選聘、解聘

（1）業(yè)主委員會從全體業(yè)主處獲得代理權(quán)，以全體業(yè)主的名義依法選聘物業(yè)服務(wù)人，其所訂立的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有法律約束力

（2）物業(yè)服務(wù)人的選聘、解聘都應(yīng)該由全體業(yè)主依照法定程序共同決定，該法定程序包括：

①應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決

②應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

（3）物業(yè)服務(wù)人的解聘

①業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，不需要任何理由

②除合同對通知期限另有約定的外，決定解聘應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人

③如果因為可歸責(zé)于業(yè)主的事由造成通知時間、方式不當(dāng)，物業(yè)服務(wù)人因為信賴合同繼續(xù)有效而產(chǎn)生勞務(wù)、材料方面的支出，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償其信賴利益的損失，但業(yè)主不需要賠償物業(yè)服務(wù)人原本在剩余服務(wù)期限內(nèi)可以獲得的物業(yè)費

（4）服務(wù)期滿未明示續(xù)聘或解聘的處理

①物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，屬于以行為發(fā)出續(xù)約的要約；業(yè)主接受其物業(yè)服務(wù)的，屬于以行為予以承諾，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期

②當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知對方

③此時解除合同也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定

物業(yè)服務(wù)合同終止

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人負有以下義務(wù)：

（1）應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況

（2）在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，為避免喪失秩序，基于誠信原則，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費

物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)

（1）合理維護物業(yè)義務(wù)

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分

（2）維護區(qū)域內(nèi)基本秩序義務(wù)

①物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全

②對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止（屬于基于業(yè)主授權(quán)行使排除妨害請求權(quán)、消除危險請求權(quán)等物權(quán)請求權(quán)）

（3）信息公開和報告義務(wù)

物業(yè)服務(wù)人負有信息公開義務(wù)和報告義務(wù)，應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告

（4）親自服務(wù)義務(wù)

①物業(yè)服務(wù)人對主要服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)親自提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人

②物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)

業(yè)主的主要義務(wù)

（1）依約向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費

①物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費

②物業(yè)服務(wù)人未按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)范圍內(nèi)支付物業(yè)費（屬于業(yè)主的同時履行抗辯權(quán)，但應(yīng)在業(yè)主依照法定程序共同決定時行使）

③對于逾期不支付物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)先催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，然后就業(yè)主的責(zé)任財產(chǎn)申請強制執(zhí)行，以清償其所欠物業(yè)費

【提示】按照教材觀點，個別業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，一般應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會催其交納；不存在業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人取得業(yè)主委員會授權(quán)的，物業(yè)服務(wù)人也可以催告業(yè)主交納

④業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費

（2）告知和容忍義務(wù)

①業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查

②業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人