物權(quán)變動_26年注會經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)知識點

來源：東奧會計在線責(zé)編：mayuxuan2025-10-13 09:57:13

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物權(quán)變動_26年注會經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)知識點

不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則

1.基本規(guī)定

（1）物權(quán)：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（“登記生效”）

（2）合同：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

2.不動產(chǎn)登記的物權(quán)推定效力

（1）不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人及其所享有的權(quán)利被推定為真實。但當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

（2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

3.不動產(chǎn)登記的公信效力

適用登記生效的不動產(chǎn)物權(quán)，“登記”是權(quán)利變動與享有的法律表征，第三人有理由對其表示信賴。

案例：

甲將其所有的房屋轉(zhuǎn)讓給乙：

（1）購買前，乙因該房屋登記在甲名下而相信甲有權(quán)處分該房屋，“登記”是甲對該房屋享有所有權(quán)的法律表征，并產(chǎn)生了公信力。

（2）購買時，甲將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至乙名下時，乙取得房屋所有權(quán)，“登記”是該房屋所有權(quán)變動的法律表征。

（3）購買后，房屋所有權(quán)已經(jīng)登記在乙名下，“登記”是乙對該房屋享有所有權(quán)的法律表征，并產(chǎn)生了公信力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

（1）登記機(jī)關(guān)

我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國務(wù)院自然資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

（2）登記范圍

需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：

①集體土地所有權(quán)；

②房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

③森林、林木所有權(quán)；

④耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

⑤建設(shè)用地使用權(quán)；

⑥宅基地使用權(quán)；

⑦海域使用權(quán)；

⑧地役權(quán)；

⑨抵押權(quán)；

⑩法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

（3）登記意義

上述列舉的不動產(chǎn)物權(quán)均在登記之列，但登記效力各有不同，有的非經(jīng)登記不得生效，有的非經(jīng)登記不得對抗善意第三人。

2.首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記

類型	要點	具體情形
首次登記	不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記	未辦理不動產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記
變更登記	適用于不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的情形	在下列情形下，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：（1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的（2）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的（3）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的（7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形
轉(zhuǎn)移登記	適用于不動產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形	在下列情形下，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：（1）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的（2）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的（4）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的（5）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的（6）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的（8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的（9）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的（10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形
注銷登記	不動產(chǎn)權(quán)利消滅時，需要辦理注銷登記	屬于注銷登記的情形包括：（1）不動產(chǎn)滅失的（2）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的（3）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形

3.更正登記與異議登記

更正登記	申請人	權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記
更正登記	條件	不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正
異議登記	條件	不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記
	有效期	登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效
	登記不當(dāng)	異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償