土地增值稅的計算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率，或者采用簡便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?？鄢椖堪ǎ?/p>

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2. 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

計算土地增值稅的公式可以分為：

一.增值額的計算：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

其中，扣除項目金額包括：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用

土地增值稅預(yù)繳率就是還沒有到土地增值稅納稅義務(wù)，預(yù)先征收一部分稅款的比率。預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率計算征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，土地增值稅預(yù)繳率如下：

1、一般計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率。

2、簡易計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率。

土地增值稅預(yù)征率

1、別墅、高級公寓、度假村預(yù)征率為1%-3%；

2、營業(yè)用房預(yù)征率為1%-2%；

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

1.取得的實物收入，按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入;

2.取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門評估，在確定其價值后折算成貨幣收入;

3.取得的收入為外國貨幣，按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。

土地增值稅的特點有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣。

土地增值稅征稅范圍：

征稅范圍的一般規(guī)定：

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

不屬于土地增值稅納稅義務(wù)人的是將辦公樓用于出租的外商投資企業(yè)。

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商戶以及其他單位和個人。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。

3.預(yù)征率：除保障性住房外，東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅扣除項目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅