土地增值稅計(jì)算公式及舉例
精選回答
土地增值稅的計(jì)算公式為：
應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率，或者采用簡(jiǎn)便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目包括：
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2. 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
適用稅率和速算扣除系數(shù)根據(jù)增值率(增值額除以扣除項(xiàng)目金額的比例)確定，具體如下：
1. 增值率未超過(guò)50%的，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。
2. 增值率超過(guò)50%，未超過(guò)100%的，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
3. 增值率超過(guò)100%，未超過(guò)200%的，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。
4. 增值率超過(guò)200%的，適用稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。
舉例(2022年真題)：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2022年7月，擬對(duì)其開發(fā)的位于某縣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該項(xiàng)目的資料如下：
(1)2015年12月以10000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并按照規(guī)定繳納契稅。
(2)該項(xiàng)目2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，已取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為2016年3月25日。該項(xiàng)目2022年1月竣工，發(fā)生開發(fā)成本7500萬(wàn)元，其中含物業(yè)用房開發(fā)成本500萬(wàn)元，該用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；開發(fā)費(fèi)用3500萬(wàn)元。
(3)2022年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得不含增值稅銷售收入42000萬(wàn)元。
(4)允許扣除的有關(guān)稅金及附加210萬(wàn)元。
(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府規(guī)定其開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。)
要求：根據(jù)上述資料，按照序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)說(shuō)明該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
(2)回答該項(xiàng)目是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，并說(shuō)明理由。
(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
(4)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。
(2)可以選擇。
理由：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(3)
①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×4%=10400(萬(wàn)元)
②開發(fā)成本=7500萬(wàn)元
③開發(fā)費(fèi)用=(10400+7500)×10%=1790(萬(wàn)元)
④與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金=210萬(wàn)元
⑤其他扣除項(xiàng)目=(10400+7500)×20%=3580(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=10400+1790+7500+210+3580=23480(萬(wàn)元)
(4)增值額=42000-23480=18520(萬(wàn)元)
增值率=18520÷23480×100%=78.88%
應(yīng)繳納的土地增值稅=18520×40%-23480×5%=6234(萬(wàn)元)。
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