土地增值稅計稅依據(jù)：增值額

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額

應(yīng)納稅額的計算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項目金額

計算增值額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額×100%

土地增值稅的清算條件的審核

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

納稅地點(diǎn)

納稅人是法人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

納稅人是自然人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與納稅地點(diǎn)

時間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

舊房屋及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

房屋評估：房屋交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。房屋是特殊商品，是關(guān)系到居住的大事，房屋的好壞質(zhì)量等在某種程度上說決定著人們的生活質(zhì)量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對于要買的房屋能夠定位精準(zhǔn)，并且心中有數(shù)。建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

不征收土地增值稅的贈與行為

1、房屋所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、道土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

土地增值稅的特點(diǎn)

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評估法計算增值額；

實(shí)行超率累進(jìn)稅率；

實(shí)行按次征收，其納稅時間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。