土地增值稅應納稅額的計算公式

應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。具體包括：

轉讓國有土地使用權。

地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

存量房地產的買賣。

土地增值稅計稅依據：增值額

增值額=應稅收入-扣除項目金額

應納稅額的計算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項目金額

計算增值額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額×100%

房地產開發(fā)企業(yè)成本費用扣除特殊處理

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

1、屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

2、屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

4、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。

5、企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

成本費用包括主營業(yè)務成本、其他業(yè)務成本、稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用。

自行轉讓房地產，可以申請免征土地增值稅，以土地投資成立房地產開發(fā)企業(yè)，不能免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經當地稅務機關核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

對于新建房地產轉讓，可扣除：

取得土地使用權所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權時按國家統一規(guī)定繳納的有關費用。

房地產開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。利息注意三點：提供金融機構證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

關于利息的其他規(guī)定

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產進行投資、聯營。注意：對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉讓：征稅。

企業(yè)兼并轉讓房地產：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產的交換：房地產的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

不征收土地增值稅的贈與行為

1、房屋所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。

2、房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、道土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。具體包括：

1、轉讓國有土地使用權；

土地增值稅的特點

以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評估法計算增值額；

實行超率累進稅率；

實行按次征收，其納稅時間、繳納方法根據房地產轉讓而定。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。