土地增值稅的清算條件的審核

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

納稅地點

納稅人是法人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

納稅人是自然人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與納稅地點

時間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

土地增值稅稅收優(yōu)惠

建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

普通標準住宅應(yīng)同時滿足：

住宅小區(qū)建筑容積率在1。0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1。2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標準的20%。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

因國家建設(shè)需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以申請免征土地增值稅，以土地投資成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經(jīng)營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

不征收土地增值稅的贈與行為

1、房屋所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、道土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；