土地增值稅清算時扣除項目_26年稅務(wù)師稅法一預(yù)習(xí)考點(diǎn)
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土地增值稅清算時扣除項目
1.扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金以及加計扣除20%。除另有規(guī)定外，扣除的前4項須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定上述4項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
情形 | 處理原則 |
建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 | 成本、費(fèi)用可以扣除 |
建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位 用于非營利性社會公共事業(yè)的 | |
建成后有償轉(zhuǎn)讓的 | 應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用 |
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
5.預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
6.多個項目共同的成本費(fèi)用，按清算項目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項目扣除金額。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，其扣除規(guī)定：
情形 | 扣除規(guī)定 |
建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票的 | 按發(fā)票所載金額予以扣除 |
建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票的 | 扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除 |
8.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。
（1）關(guān)鍵是財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩個計算公式需要掌握。
（2）已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計算扣除。
9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
10.就地回遷拆遷安置費(fèi)的扣除。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確定收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（屬于開發(fā)成本）。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
即補(bǔ)差價款調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
所屬章節(jié)：第五章 土地增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2025考季《稅法一》基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義
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