房屋租賃合同——2026年中級會計《經(jīng)濟法》預(yù)習(xí)階段知識點
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【第五章合同法律制度】
房屋租賃合同
1.無效的房屋租賃合同
（1）情形
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（2022年簡答題）
②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
（2）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
2.房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
3.“一房多租”
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（3）合同成立在先的。
4.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
（1）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是：
①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不得優(yōu)先購買；
②出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得優(yōu)先購買；（2022年簡答題）
③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；出租人委托拍
賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
（2）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。（2022年綜合題、2021年簡答題）
【提示①】
(1) 買賣不破租賃：適用于所有租賃物
(2)承租人的優(yōu)先購買權(quán)：僅存在于房屋租賃
【提示②】《民法典》所稱“近親屬”，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫
子女。
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注：以上內(nèi)容選自黃潔洵老師2025年《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)細講班課程講義。
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