2014《稅法》答疑精選：不動產(chǎn)差額計稅的理解與總結

　　【東奧小編】2014年注冊會計師考試正式進入基礎復習階段，以下是東奧會計在線獨家提供的關于2014注會考試《稅法》科目第七章資源稅和土地增值稅的部分精彩答疑，供學員們參考復習，幫助大家進行查漏補缺。

　　【提問原題】：

　　原題：單項選擇題

　　市區(qū)某工業(yè)企業(yè)轉讓一棟4年前購置的辦公樓，簽訂產(chǎn)權轉移書據(jù)，取得轉讓收入340萬元。該辦公樓購置原價為200萬元，已計提折舊80萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估，該辦公樓的重置成本價為280萬元，成新度折扣率為7成。已知產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅稅率為0.5‰。該工業(yè)企業(yè)計算土地增值稅的增值額為( )萬元。

　　A.212.13

　　B.203.87

　　C.125.13

　　D.135.99

　　正確答案：D

　　知識點：土地增值稅的應納稅額的計算

　　答案解析：與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=340×0.5‰+(340-200)×5%×(1+7%+3%+2%)=8.01(萬元)，扣除項目金額=280×70%+8.01=204.01(萬元)，增值額=340-204.01=135.99(萬元)。

　　【東奧注會學員提問】：

　　老師：

　　從會計的角度看，賣房的收益是收入-(原值-折舊)，此處營業(yè)稅計稅依據(jù)卻是不考慮折舊;

　　是我理解有錯還是?

　　【東奧會計在線回答】：

　　尊敬的學員，您好：

　　在此我們要以稅法規(guī)定為準，營業(yè)稅規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)從購買方取得的全部價款和價費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)。

　　單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額(不含個人轉讓住房)。

　　單位和個人轉讓其受讓的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　單位和個人銷售抵債所得的不動產(chǎn)的，以取得的全部價款和價外費用減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。

　　單位和個人轉讓抵債所得的土地使用權的，以取得的全部價款和價外費用減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

　　以上差額計稅必須滿足不動產(chǎn)和土地使用權是購置的(受讓的)或是抵債所得的，才能差額計稅。 在此因為營業(yè)稅也屬于流轉稅，對此因不動產(chǎn)和土地使用權是購置的(受讓的)或是抵債所得的，對于當初購買或抵債所得時，對于那部分金額已經(jīng)征過營業(yè)稅了(原來轉讓人繳納過那部分金額的營業(yè)稅)，所以在納稅人將購置的(受讓的)或是抵債所得的不動產(chǎn)和土地使用權再轉讓時，對于之前那部分已經(jīng)征過稅的就不再征稅了，這里主要避免的是重復征稅，并不是按其收益來征稅的。

　　納稅人銷售自建或委托他人建造的不動產(chǎn)，納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)從購買方取得的全部價款和價費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)。

　　個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅﹔個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅﹔個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　在此個人轉讓購買不足5年的住房要全額征稅是因為要調(diào)控房產(chǎn)市場，抑制個人炒房的行為。請您了解一下!

　　祝您學習愉快!

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　　2014年注冊會計師考試答疑精華匯總(六科全)