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東奧權(quán)威解讀系列17：稅法之房產(chǎn)稅法

分享： 2014-8-22 16:21:30東奧會計在線字體：大小

　　【東奧小編】2014年注冊會計師考試8月即將進入注會準考證打印階段(點擊查閱2014注冊會計師準考證打印時間和打印入口)，與此同時，注會基礎(chǔ)備考階段也接近尾聲，進入緊張的2014注會沖刺備考階段。

　　為提高考生們的備考效率，小編為考生們整理了東奧論壇學神——信仰童鞋總結(jié)的重要考點精華，這些內(nèi)容總結(jié)性強，非常有利于考生記憶，是沖刺階段的絕佳備考資料，今天的內(nèi)容是2014注會《稅法》之房產(chǎn)稅法：

稅法之房產(chǎn)稅法

　　房產(chǎn)稅是稅法小稅種中較為重要的一個稅種，與城鎮(zhèn)土地使用稅還有很多相似之處，但主要考點似乎不在稅收優(yōu)惠(因為稅收優(yōu)惠容易記住)。主要考點主要是涉及稅率的計算型選擇題，涉及到判斷按照房產(chǎn)余值計征還是從租計征之問題，最后就是納稅義務發(fā)生時間會出判斷型選擇題(多選為主)。以下是本章詳細內(nèi)容：

　　一、納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人;代管人、使用人。2009年起，“老外”也要交。還有哪個稅“老外”也要交了?答案是：城鎮(zhèn)土地使用稅(2010年起)。

　　二、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。注意房產(chǎn)不等同于建筑物。

　　三、房產(chǎn)稅的稅率。(需要牢記)

稅率	適用情況
1.2%（從價計征）	自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營
12%（從租計征）	出租非居住的房產(chǎn)取得租金收入
4%（從租計征優(yōu)惠稅率）	（1）個人出租住房（不再區(qū)分出租后用途，新增，一定要牢記。）（2）企事業(yè)單位、社團以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房

　　四、房產(chǎn)稅之從價計征(稅率1.2%)

　　按照房產(chǎn)原值一次減除10%——30%的扣除(損耗價值)后的余值，若為獨立的建筑物，在進行扣除前先對房產(chǎn)的原值進行確定(即打折扣)。原值若明顯不合理則需要評估，沒有原值的由所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)的價值核定，10——30%的比例由省級人民政府確定。

　　五、投資聯(lián)營的房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅區(qū)分以下兩種情況：

　　(一)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計算房產(chǎn)稅。

　　(二)對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　六、融資租賃房屋應納房產(chǎn)稅

　　由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。理由在于融資租賃房屋實質(zhì)上屬于分期付款購買，所以不能按照從租計征，而應采用從價計征之計稅形式。

　　七、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計稅

　　凡是以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　更換時，可扣除原件價值。(合情合理)對易損常壞配件，更換與否對房產(chǎn)原值沒有影響。(這是為了節(jié)省交易成本的需要)

　　八、房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。

　　宗地容積率低于0.5的，按照房屋建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　九、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人納稅，屬于自營的，按照房產(chǎn)原值減除10%——30%后的余值計征，無原值或無法區(qū)分業(yè)主共有房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的，由地方稅務機關(guān)核定。出租的，按照租金收入計征。

　　十、出租房產(chǎn)之免收租金期不影響繳納房產(chǎn)稅。

　　十一、【稅收優(yōu)惠】

　　(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。出租房產(chǎn)及其他非自用房產(chǎn)均應納稅。

　　(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位所有房產(chǎn)，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，其附屬工廠、商店、招待所等用房，照章納稅。

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但其附設(shè)的單位，如影劇社、飲食部、茶社、照相館等使用的房產(chǎn)以及出租的房產(chǎn)，照章納稅。

　　(四)個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，營業(yè)用房和出租用房照章納稅。

　　(五)央行(含外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　(六)專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(七)供熱企業(yè)為居民供熱所使用的廠房繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。

　　(八)商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業(yè)務自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　信仰提醒：此部分優(yōu)惠其實很容易分辨，只要大概記住這些行業(yè)或企業(yè)即可，自用或自身需要的業(yè)務用房就免稅，混在一起但能分開的就按比例，無法分開的，對不起，全納稅。這是稅法的基本規(guī)矩，總之，鼓勵納稅人核算清晰，以便該免稅的免稅，該納稅的納稅。

　　十二、房產(chǎn)稅征收管理相關(guān)考點

　　(一)“之月”：納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。(其余一般為“次月”)

　　(二)“次月”：取證、使用、交付、驗收、建成的“次月”。注意區(qū)分：自行新建房用于生產(chǎn)經(jīng)營，是從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，才從生產(chǎn)經(jīng)營“之月”起繳納房產(chǎn)稅。

　　(三)房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納，具體由省級人民政府確定。(回顧一下：10——30%的比例由省級人民政府確定。)

　　(四)與城鎮(zhèn)土地使用稅有很多相似之處：1.按年計算、分期繳納;2.納稅期限由省級人民政府確定。一個房子一個地，中國特色嘛，記住就好。

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