探秘稅法中的隱藏重點(diǎn)——土地增值稅

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：魚(yú)羊2018-09-26 13:42:39

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注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試越來(lái)越近了，不知道各位考生準(zhǔn)備的如何了？小編回想起參加稅法考試那年，考了一道土地增值稅相關(guān)的大題，由于掌握的不太扎實(shí)，在考場(chǎng)上一時(shí)發(fā)懵，沒(méi)有得到該題的分?jǐn)?shù)。所謂痛定思痛，小編決定再仔細(xì)研究一下這個(gè)知識(shí)點(diǎn)，希望如果今年再考查類(lèi)似的題目大家可以順利過(guò)關(guān)！

探秘稅法中的隱藏重點(diǎn)-土地增值稅

土地增值稅這個(gè)考點(diǎn)考查計(jì)算題，通常會(huì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房為背景，因?yàn)檫@種情況是最為復(fù)雜的，在此我們也以這種情況為例。在這種情況下，可扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及可加計(jì)扣除的項(xiàng)目。具體情況見(jiàn)下表：

1. 取得土地使用權(quán) 支付的價(jià)款	通常為題目中已知條件（包含契稅）
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本	通常為題目中已知條件
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用	利息能夠取得證明	利息+（取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用	利息不能取得證明	（取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	通常為題目中已知條件，包括城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等
5. 可加計(jì)扣除的項(xiàng)目	從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)	（取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

扣除項(xiàng)目金額通過(guò)以上項(xiàng)目加和就可以得到，而增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算出增值率(增值額/扣除項(xiàng)目金額)，按照公式即可計(jì)算得出稅額。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體情況見(jiàn)下表：

增值率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）	稅率	速算扣除系數(shù)	計(jì)算公式
0%-50%	30%	-	增值額稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)
50%-100%	40%	5%
100%-200%	50%	15%
200%以上	60%	35%

下面我們一起來(lái)看一下去年的真題節(jié)選，看一下實(shí)際計(jì)算中如何應(yīng)用：

2017年4月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬(wàn)元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

(2)自2016年7月起，對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用200萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬(wàn)元。

(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅)

要求：根據(jù)上述材料，回答下列問(wèn)題。

(1)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

(2)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)數(shù)。

(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

答：

(1)契稅應(yīng)計(jì)入土地使用權(quán)支付金額，且題目中提到，是對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，故允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760*(1+5%)*50%=9324萬(wàn)元。

(2)根據(jù)題目中條件可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元、允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬(wàn)元，并且銀行貸款憑證顯示利息支出600萬(wàn)元，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)*5%=1366.2萬(wàn)元，加計(jì)扣除=(9324+6000)*20%=3064.8萬(wàn)元。所以，允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045萬(wàn)元。

(3)增值額=31000-20045=10955萬(wàn)元，增值率=10955/20045=54.65%，50%< 54.65%<100%，落在第二個(gè)區(qū)間中，故應(yīng)繳納的土地增值稅= 10955*40%-20045* 5%=3379.75萬(wàn)元。

土地增值稅的計(jì)算題就是這樣了，希望今年的考生們?nèi)绻诳紙?chǎng)上遇到類(lèi)似的題，不要像小編一樣做錯(cuò)哦。注會(huì)成績(jī)查詢時(shí)間一般為12月左右，祝大家到時(shí)候都能順利通關(guān)！

文/東奧撰稿人：愛(ài)喝咖啡的豬

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