注會稅法考點解讀：房租翻番該交的增值稅都算對了嗎？

來源：東奧會計在線責編：魚羊2018-07-09 13:15:44

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今天的考點解讀我們一起來聚焦注冊會計師稅法中的增值稅內(nèi)容吧。2018年伊始，北京的天更藍了，水更清了，房租也更上一層樓了，大概是由于少了隔斷房、群租房的原因吧，新聞里不斷爆出哪里的房租翻番了，哪里的又上漲了50%。不知道身為財務的小伙伴們有沒有租房的呢，你們的房租有沒有漲價呢?讓我們一起來看看房東們收了咱們那么多房租，要繳多少稅吧。

注會稅法

假設咱們租了個月租10000元的房子，以下將按房東的不同情況的來算算該交的稅款：

一、從一個為一般納稅人的單位租了這個房子

依據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)一般納稅人出租其在2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

如果租給我們房子的納稅人是4月30日前取得的不動產(chǎn)，且其選擇簡易計稅方法，則其每月應繳納的增值稅為：10000/(1+5%)*5%=476.19元。

(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

如果租給我們房子的納稅人選擇按一般計稅方法計稅，或此不動產(chǎn)是其2016年5月以后取得的，則其每月計算的增值稅銷項稅額為：10000/(1+11%)*11%=990.99元;如不動產(chǎn)與其機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的話，應向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款10000/(1+11%)*3%=270.27元。在這里我們要特別注意，財政部、稅務總局在2018年4月發(fā)布了《關于調(diào)整增值稅稅率的通知》，通知中規(guī)定自2018年5月1日起納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。因此如果此項不動產(chǎn)租賃業(yè)務如果發(fā)生在2018年5月1日以后，那么計算公式里11%的稅率就要換成10%啦。

二、從一個是小規(guī)模納稅人的單位或是個體房、個人處租了這個房子

(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

也是說一個為小規(guī)模納稅人的單位向我們出租的不動產(chǎn)，不論出租的是商鋪還是住房，都應該按5%征收率計算應納稅額，如果是個體戶向我們出租的不動產(chǎn)除了住房外，也要按5%征收率計算，即應納稅額為：10000/(1+5%)*5%=476.19元，和一般納稅人選擇簡易計稅方法是一模一樣的。

如果是個體戶向我們出租了套住房的話，其應納稅額為：10000/(1+5%)*1.5%=142.86元。

(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1. 5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

如果是個人向我們出租不動產(chǎn)且不是住房，則其應納稅額為10000/(1+5%)*5%=476.19元;如果向我們出租的是住房，則其應納稅額為10000/(1+5%)*1.5%=142.86元。

綜上所述，不動產(chǎn)租賃業(yè)務的稅率除了正常稅率11%外(2018年5月1日后為10%)，還包括一般納稅人選擇一般計稅，不動產(chǎn)所在地與機構不在同一縣(市、區(qū))的按3%在不動產(chǎn)所在預繳稅款;一般納稅人選擇簡易征收和小規(guī)模納稅人、個體戶等出租不動產(chǎn)(不含住房)的征收率為5%，個體戶和其他個人出租住房按5%征收率減按1.5%繳納稅款。為了方便記憶，除正常稅率外，其他稅率可以簡單的總結(jié)為“一3簡5住1.5，不動產(chǎn)租賃記清楚”(一三簡五住一五，不動產(chǎn)租賃記清楚)。注會準考證打印時間在8月開始，大家記得及時打印。

文/東奧撰稿人玉飄雪

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