注會經(jīng)濟法中的房屋租賃合同

來源：東奧會計在線責(zé)編：劉碩2023-08-09 14:59:37

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注會經(jīng)濟法里涵蓋的是經(jīng)濟性事務(wù)，人們?nèi)粘Ｉ婕暗降暮芏嘟?jīng)濟活動也被囊括其中，比如常見的房屋租賃。但在注會考試中，不會僅僅考慮雙方簽約的行為是否合規(guī)，而是從更多層面嚴謹規(guī)定了各種情況，詳情請看下表。

【重難點問題·33】房屋租賃合同

房屋

租賃

合同無效

（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效

（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期限有效

優(yōu)先購買權(quán)（僅限于房屋租賃，買賣不破租賃適用于所有租賃合同）

（1）出租人出賣租賃房屋，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；有下列情形之一，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)：

①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的

②出租人將房屋出賣給近親屬的

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

（2）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響

同住人權(quán)利

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可按原租賃合同租賃該房屋

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