企業(yè)在項目交付使用前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅，貸：銀行存款。待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，借：稅金及附加，貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅。該項目全部交付使用后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅時，借：銀行存款，貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅。該項目全部交付使用后進(jìn)行清算，補(bǔ)繳土地增值稅時，借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅，貸：銀行存款。等等。
更新時間：2025-12-28 16:27:50 查看全文>>
土地增值稅和增值稅是兩個不同的稅種，土地增值稅屬于“所得稅類”，增值稅屬于“商品(貨物)和勞務(wù)稅類”，二者在概念、征稅范圍、納稅人、稅額計算、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面均存在著很大的不同，下面具體分析：
一、概念
1.土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。
2.增值稅是以商品和勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
二、征稅范圍
1.土地增值稅的基本征稅范圍：(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;(3)存量房地產(chǎn)買賣。
2.2016年5月1日全面“營改增”之后，增值稅征稅范圍包括：(1)銷售或者進(jìn)口的貨物;(2)銷售勞務(wù);(3)銷售服務(wù);(4)銷售無形資產(chǎn);(5)銷售不動產(chǎn)。
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的預(yù)繳
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
土地增值稅應(yīng)稅收入的確定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。營改增后，土地增值稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。
扣除項目
銷售新房及建筑物
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
土地增值稅征收管理的規(guī)定
除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北部地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
一、納稅地點：房地產(chǎn)所在地（指房地產(chǎn)的坐落地）
二、納稅申報
納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
應(yīng)納稅額的計算方法
1.確定不含增值稅收入總額
土地增值稅的清算條件
1、納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的三種情形：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情形：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
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