土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是被動(dòng)清算條件。

一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間

土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

土地增值稅稅率是針對土地增值稅征收的稅率，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

1、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比不超過50%的部分，率稅30%，率速算扣除系數(shù)0；

2、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過50%至100%的部分，率稅40%，率速算扣除系數(shù)5%；

3、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過100%至200%的部分，率稅50%，率速算扣除系數(shù)15%；

4、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過200%的部分，率稅60%，率速算扣除系數(shù)35%。

土地增值稅的定義

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。

減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率:

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：