土地增值稅的計算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率，或者采用簡便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?？鄢椖堪ǎ?/p>

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2. 開發(fā)土地的成本、費用。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

計算土地增值稅的公式可以分為：

一.增值額的計算：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

其中，扣除項目金額包括：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

2.開發(fā)土地的成本、費用

土地增值稅預(yù)繳率就是還沒有到土地增值稅納稅義務(wù)，預(yù)先征收一部分稅款的比率。預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率計算征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，土地增值稅預(yù)繳率如下：

1、一般計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率。

2、簡易計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率。

土地增值稅預(yù)征率

1、別墅、高級公寓、度假村預(yù)征率為1%-3%；

2、營業(yè)用房預(yù)征率為1%-2%；

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

1.取得的實物收入，按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入;

2.取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門評估，在確定其價值后折算成貨幣收入;

3.取得的收入為外國貨幣，按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。

土地增值稅的特點有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣。

土地增值稅稅率是針對土地增值稅征收的稅率，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

1、增值額與扣除項目金額的比不超過50%的部分，率稅30%，率速算扣除系數(shù)0；

2、增值額與扣除項目金額的比超過50%至100%的部分，率稅40%，率速算扣除系數(shù)5%；

3、增值額與扣除項目金額的比超過100%至200%的部分，率稅50%，率速算扣除系數(shù)15%；

4、增值額與扣除項目金額的比超過200%的部分，率稅60%，率速算扣除系數(shù)35%。

土地增值稅的定義

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費用；

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計算增值額的扣除項目：

土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經(jīng)營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。