房產(chǎn)稅從價計征的計稅依據(jù)

對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其計算公式為：

房產(chǎn)的計稅余值=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)

1. 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。

對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。

2. 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

容積率=地上建筑面積÷建筑用地面積×100%

房產(chǎn)稅征稅范圍：

1. 以房產(chǎn)為征稅對象，但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋，不征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

2. 房產(chǎn)稅的征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅的納稅義務人：

1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的：由經(jīng)營管理單位納稅

房產(chǎn)稅的納稅義務開始時間根據(jù)房產(chǎn)的用途、來源和建設情況的不同而有所區(qū)別。

1. 原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：當納稅人將原有的房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營時，其納稅義務發(fā)生時間從生產(chǎn)經(jīng)營之月起計算。

2. 自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營：如果納稅人自行新建房屋并用于生產(chǎn)經(jīng)營，那么其納稅義務發(fā)生時間從房屋建成之日的次月起計算。

3. 委托施工企業(yè)建設的房屋：對于委托施工企業(yè)建設的房屋，其納稅義務發(fā)生時間從辦理驗收手續(xù)之次月起計算。

4. 購置新建商品房：納稅人購置新建商品房時，其納稅義務發(fā)生時間自房屋交付使用之次月起計算。

5. 購置存量房(二手房)：對于購置的存量房，即二手房，其納稅義務發(fā)生時間自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計算。

6. 出租、出借房產(chǎn)：對于出租或出借的房產(chǎn)，其納稅義務發(fā)生時間從交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計算。

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有

從價計征(經(jīng)營自用的房產(chǎn))——房產(chǎn)的計稅價值(余值)

計稅價值(余值)：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)的計稅余值=房產(chǎn)原值×(1-10%～30%)

從租計征(出租的房產(chǎn))——不含增值稅的租金收入

如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征;

對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;

房產(chǎn)所得稅指的是針對納稅人轉(zhuǎn)讓房屋取得的收入以及出租房屋取得的收入征收的個人所得稅。出售房屋的按照轉(zhuǎn)讓房屋的收入減除購入房屋的實際購置成本以及轉(zhuǎn)讓過程中受贈人的相關(guān)稅費后的余額為應納稅所得額，個人所得稅率是20%，居民住房則需要減半。

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是什么？

(一)從價計征

按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)。

1、從價計征

按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納?？鄢壤墒?、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。

這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅的征收范圍，具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū)。

一、房產(chǎn)稅征收范圍

1、房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋。

2、獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房產(chǎn)稅開發(fā)企業(yè)“已使用或出租、出借”的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、征收標準

房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：