開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則包括：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。

為正確核算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本，成本核算的一般程序如下：

對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

直接成本采用直接計(jì)入法。如建安工程費(fèi)。

間接成本和共同成本按一定的方法進(jìn)行分配。

收購(gòu)企業(yè)購(gòu)買的股權(quán)不低于被收購(gòu)企業(yè)全部股權(quán)的50%，且股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%。

1、被收購(gòu)企業(yè)的股東取得收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被收購(gòu)股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定(舊股換新股);

2、收購(gòu)企業(yè)取得被收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被收購(gòu)股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定(新股換舊股);

公司與員工簽訂租賃合同的，支付給員工的租金等費(fèi)用，員工向稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票是按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”計(jì)算繳納個(gè)人所得稅;沒有簽訂租賃合同而支付給員工的所得，員工按“工資、薪金所得”計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

根據(jù)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第八條規(guī)定，工資、薪金所得，指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人因公務(wù)用車制度改革取得補(bǔ)貼收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國(guó)稅函〔2006〕245號(hào))第一條規(guī)定，因公務(wù)用車制度改革而以現(xiàn)金、報(bào)銷等形式向職工個(gè)人支付的收入，均應(yīng)視為個(gè)人取得公務(wù)用車補(bǔ)貼收入，按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

了解了私車公用稅務(wù)處理，建議掌握更多與個(gè)稅有關(guān)知識(shí)點(diǎn)

個(gè)人所得稅征稅對(duì)象

個(gè)人所得稅征收

收入實(shí)現(xiàn)原則亦稱實(shí)現(xiàn)原則、變現(xiàn)原則，是會(huì)計(jì)核算的又一項(xiàng)重要原則，但是卻同樣遭到資本保全理論的部分否定。是指資產(chǎn)在銷售之后取得現(xiàn)金或收取現(xiàn)金的權(quán)利時(shí)才被確認(rèn)收入。

不確認(rèn)收入的視同銷售則是不須計(jì)算企業(yè)所得稅的視同銷售。因不確認(rèn)收入，所以外購(gòu)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額要做轉(zhuǎn)出處理，以免發(fā)生銷售收入與銷項(xiàng)稅額不匹配的現(xiàn)象;自產(chǎn)貨物又因沒有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，所以要按成本價(jià)計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

1.基本扣除規(guī)范：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

2.企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

3.公用部分——強(qiáng)調(diào)與銷售收入的配比關(guān)系：企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

4.基本配套設(shè)施——會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、熱力站、文體場(chǎng)館、幼兒園、電站水廠等，視其營(yíng)利性與否有不同處理。

5.附加配套設(shè)施——單建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)核算成本。合建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施——經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可抵扣建造成本。

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房)

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作方、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。(合作建房、合作分房)

2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房、合作分錢)

(1)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。(先稅后分)

(2)投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。