扎好基礎(chǔ)和理解遠(yuǎn)遠(yuǎn)比成績更重要。希望備考稅務(wù)師考試的同學(xué)們，堅(jiān)持每日學(xué)習(xí)，日積月累，成績一定會(huì)有所提升！下面快來學(xué)習(xí)吧！戳我查看2021年稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)匯總，備考必看！

【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核

【所屬章節(jié)】

第四章　貨物和勞務(wù)稅納稅申報(bào)代理和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核

土地增值稅的納稅申報(bào)和納稅審核

一、土地增值稅征稅范圍的審核(★★)

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1.土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓;房地產(chǎn)的出租、抵押(抵押期)，不繳納土地增值稅。

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中雙方納稅(費(fèi))情況

轉(zhuǎn)讓方：增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;

承受方：契稅、印花稅。

(一)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3.存量房地產(chǎn)的買賣。

(二)征稅范圍的具體規(guī)定

續(xù)表

二、土地增值稅應(yīng)納稅額的審核(★★★)

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

【提示】代收費(fèi)用的處理：

(1)對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。

(2)如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

(3)對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

【提示】在土地增值稅清算時(shí)，未列入收入，則不得扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

(二)扣除項(xiàng)目金額審核(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品)

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額(A)：包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和契稅。

【提示1】納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、已開發(fā)未轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，即僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)算扣除。

【提示2】房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本項(xiàng)目，核算為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等，在“開發(fā)成本”科目中核算。審核“開發(fā)成本”賬戶，應(yīng)與土地轉(zhuǎn)讓合同和有關(guān)會(huì)計(jì)憑證等相互核對(duì)，審核開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。

生產(chǎn)企業(yè)

生產(chǎn)成本-庫存商品-主營業(yè)務(wù)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

開發(fā)成本-開發(fā)產(chǎn)品-主營業(yè)務(wù)成本

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(B)：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

【提示】

①不包括利息支出。

②包含裝修費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

③開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用明確區(qū)分。開發(fā)間接費(fèi)用的核算內(nèi)容包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)四個(gè)部分，將為企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而成立工程部門所發(fā)生的費(fèi)用一律予以剔除，不再作為開發(fā)間接費(fèi)用列支。企業(yè)類似部門的職工薪酬、辦公費(fèi)等支出應(yīng)該列入“管理費(fèi)用”，不能再列入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(C)

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

C=利息+(A+B)×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

C=(A+B)×10%以內(nèi)

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

【提示】

①房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不是按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，稅法≠會(huì)計(jì);

②利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;

③對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;

④罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(D)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：城建稅、教育費(fèi)附加，不包括印花稅。

【提示】

①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除印花稅。

②對(duì)于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目(E)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：

加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

E=(A+B)×20%

A.契稅

B.

C.利息+(A+B)×5%以內(nèi)、(A+B)×10%以內(nèi)

D.城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

E.(A+B)×20%

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

【提示】不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，上述(1)和(2)可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

②對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收。

(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

【提示】對(duì)于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件。

(三)應(yīng)納稅額的審核

1.確定收入總額

2.確定扣除項(xiàng)目：新5舊3

【提示】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，扣除項(xiàng)目為4項(xiàng)。

3.計(jì)算增值額

增值額=不含增值稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

三、土地增值稅稅收優(yōu)惠的審核(★)

1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%(含20%)的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。

2.因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題(★★★)

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(三)土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目的其他規(guī)定

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

【提示】

(1)除另有規(guī)定外，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(2)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

(3)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(4)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(5)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(6)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

7.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

五、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算(★)

1.計(jì)提時(shí)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”科目核算的房地產(chǎn)：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

2.繳納時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款等

（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）