東奧會計(jì)在線 會計(jì)實(shí)務(wù)頻道小編：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱房企)由于經(jīng)營的特殊性，其會計(jì)核算和稅務(wù)處理也有自身的要求。本文主要通過對房企企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅收入與會計(jì)收入的比較，簡要介紹其有關(guān)的差異。

　　代收款項(xiàng)是否作為收入

　　房企常見的代收款項(xiàng)有天然氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、房產(chǎn)證辦證費(fèi)以及維修基金等。

　　1.企業(yè)所得稅：以是否納入價(jià)內(nèi)或開票來判定是否作為應(yīng)稅收入。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

　　2.營業(yè)稅：一般作為應(yīng)稅收入，符合條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)除外。

　　營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企的營業(yè)額為銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

　　(1)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi);

　　(2)收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù);

　　(3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

　　3.會計(jì)準(zhǔn)則：一般不確認(rèn)為收入。

　　會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、長期應(yīng)付款等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)，一般通過“其他應(yīng)付款”核算。收到代收款項(xiàng)的會計(jì)分錄為：

　　借：銀行存款(現(xiàn)金)

　　　　貸：其他應(yīng)付款。

　　預(yù)售收款是否作為收入

　　《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》(建設(shè)部令第131號)規(guī)定，商品房預(yù)售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。

　　1.企業(yè)所得稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。

　　國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.營業(yè)稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。

　　營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　3.會計(jì)準(zhǔn)則：不確認(rèn)為收入。

　　會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，一般通過“預(yù)收賬款”核算。預(yù)收賬款情況不多的，也可以不設(shè)置該科目，而將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目。相關(guān)業(yè)務(wù)的會計(jì)分錄為：

　　借：銀行存款(現(xiàn)金)

　　　　貸：預(yù)收賬款(應(yīng)收賬款)。

　　視同銷售收入

　　企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)是否要視同銷售確認(rèn)收入，要視情況而定。

　　1.企業(yè)所得稅：開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)屬發(fā)生改變一般視同銷售。

　　國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。

　　2.營業(yè)稅：無償贈送其他單位或者個(gè)人應(yīng)視同銷售。

　　營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。

　　3.會計(jì)準(zhǔn)則：三種情況下視同銷售。

　　(1)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第9號——應(yīng)付職工薪酬》應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對象，按照該產(chǎn)品的公允價(jià)值，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。

　　(2)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》應(yīng)用指南規(guī)定，換出資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，以其公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。

　　(3)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第12號——債務(wù)重組》應(yīng)用指南規(guī)定，債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，以其公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。

　　房企上述業(yè)務(wù)會計(jì)分錄為：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品(賬面價(jià)值)

　　借：應(yīng)付職工薪酬/換入資產(chǎn)/抵償債務(wù)

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入(公允價(jià)值)

　　營業(yè)外收入——債務(wù)重組收益。