第二步，采用售價比率法計算和分?jǐn)偼恋爻杀�。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施(以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例)：

　　首先，應(yīng)計算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

　　接著，應(yīng)運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運用售價成本比率計算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

　　然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%。

　　最后，再計算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀�。公式為�?1)住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價×土地成本率;(2)非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率。

　　以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預(yù)訂售出的，以實際售價或預(yù)訂價為準(zhǔn);尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預(yù)估售價為準(zhǔn);第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟�式中的房屋建筑成本，�?yīng)以第一步計算的成本為準(zhǔn);全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。

上一頁  [1] [2] [3] [4]