2017注會《經(jīng)濟法》高頻考點：房屋租賃合同
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【高頻考點】房屋租賃合同
1.房屋租賃合同的無效
(1)情形
?、俪鲎馊司臀慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
?、圩赓U期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
(2)法律后果：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
(3)備案手續(xù)不影響合同效力
當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
2.買賣不破租賃與房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)
(1)租賃物(不限于房屋)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(不僅限于買賣)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。
(2)房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)
(3)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
?、俜课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的;
②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;
?、艿谌松埔赓徺I租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
3.房屋租賃中同住人的權(quán)利
(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。
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