2017稅務師《稅法二》重要知識點：房地產開發(fā)經營業(yè)務

來源：東奧會計在線責編：焦莉涵2017-03-07 14:16:29

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　　房地產開發(fā)經營業(yè)務

　　除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　(1)開發(fā)產品竣工證明報房地產管理部門備案。

　　(2)開發(fā)產品已開始投入使用。

　　(3)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

　　完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產權孰早的原則。

　　收入的稅務處理(熟悉)

　　(一)開發(fā)產品銷售收入的范圍

　　銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理(客觀題)。

　　(二)收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：

　　2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，應按銷售合同或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產品：

　　(1)采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

　　(2)視同買斷方式委托代銷開發(fā)產品的。

視同買斷	企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者
	企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂
	受托方與購買方簽訂	買斷價格

　　(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式的。

基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式	企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
	企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂
	受托方與購買方直接簽訂銷售合同	按基價加上按規(guī)定取得的分成額

　　(三)視同銷售的確認：

　　按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：(一看房屋性質，二看房屋區(qū)域)

房屋性質	地理位置	預計利潤率標準
非經濟適用房	省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地域城區(qū)和郊區(qū)	不得低于15%
	地市級城區(qū)	不得低于10%
	其他地區(qū)	不得低于5%
經濟適用房、限價房、危改房（不受區(qū)域限制）		不得低于3%