土地增值稅法納稅人和征稅范圍_26年注會(huì)稅法預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉佳慧2025-11-27 13:24:45

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土地增值稅是注會(huì)稅法科目的知識(shí)點(diǎn)，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。下文為土地增值稅法納稅人和征稅范圍的相關(guān)內(nèi)容，建議考生將此與增值稅、契稅征稅范圍進(jìn)行對(duì)比記憶。

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土地增值稅法納稅人和征稅范圍_26年注會(huì)稅法預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

土地增值稅法納稅人和征稅范圍

（一）納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

納稅人

（二）征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍：

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；

（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

點(diǎn)撥

征稅范圍

上述內(nèi)容的具體化適用經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體情況可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免規(guī)定匯總歸納如下：

1.應(yīng)征土地增值稅的情況

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)的買賣。

（4）除直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、繼承人、公益性之外的贈(zèng)與。

（5）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（6）單位之間交換房地產(chǎn)。（有實(shí)物形態(tài)收入）

（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

（8）重組投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。

2.不征或暫不征收土地增值稅的情況

（1）房地產(chǎn)繼承。（無收入）

（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（①贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；②公益性贈(zèng)與）。（無收入）

（3）房地產(chǎn)出租。（權(quán)屬未變）

（4）抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)。（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)評(píng)估增值。（權(quán)屬未變）

（7）不涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。

（8）村民委員會(huì)、村民小組按照農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革要求，將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名下。（新增）

3.免征或暫免征收土地增值稅的情況

（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

（3）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

（4）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)。

（5）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

（6）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為棚戶區(qū)改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

（7）個(gè)人銷售住房。

（8）籌辦哈爾濱2025年第九屆亞洲冬季運(yùn)動(dòng)會(huì)的組委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入。（新增）

辨析

這里要注意土地增值稅與增值稅、契稅征稅范圍的對(duì)比記憶，三個(gè)稅種在征稅范圍方面存在差異，其存在差異的原因主要是由于契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

具體情況	是否為土地增值稅征稅范圍	是否為契稅征稅范圍	是否為增值稅征稅范圍
國(guó)有土地使用權(quán)出讓	不是	是	是（免稅）
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓	是	是	是
房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資等視同房屋買賣行為）	是	是	是
房屋贈(zèng)與（含獲獎(jiǎng)、繼承方式）	贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈(zèng)與、繼承不是，上述以外均是	是：①法定繼承免稅；②國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)等受贈(zèng)用于規(guī)定用途免稅；③婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更免稅；④夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生房屋權(quán)屬變更的免稅；⑤除此之外均納稅	①離婚財(cái)產(chǎn)分割，贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接撫養(yǎng)義務(wù)人或贍養(yǎng)義務(wù)人以及繼承、受遺贈(zèng)免稅；②用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不征稅；③上述以外均納稅
房屋互換	是（個(gè)人互換居住用房，經(jīng)核實(shí)可免稅）	是（等價(jià)互換計(jì)稅依據(jù)為0）	是