財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算_2025注會《稅法》考點搶先學

來源：東奧會計在線責編：劉碩2024-10-17 15:39:18

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注冊會計師《稅法》個人所得稅“財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算”是非常重要的知識點，在考題中會結合其他政策進行考量，本文的文末給出了提示，希望可以幫助同學們備考。

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財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算

1.應納稅所得額的計算

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應納稅所得額=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）

財產(chǎn)租賃收入扣除費用包括：稅費+修繕費+法定扣除標準

個人將承租房屋轉租取得的租金收入也按照財產(chǎn)租賃所得征稅，扣除費用包括：稅費+向出租方支付的租金+修繕費+法定扣除標準

①在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費附加等稅費要有完稅（繳款）憑證。

②取得轉租收入的個人向出租方支付的租金要有房屋租賃合同和合法的支付憑據(jù)。

③由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用要能夠提供有效、準確的憑證；允許扣除的修繕費每月以800元為限，一次扣除不完的，未扣完的余額可無限期向以后月份結轉扣除。

④法定扣除標準為800元或20%。

2.關于“次”的規(guī)定

財產(chǎn)租賃所得以一個月內取得的收入為一次。

3.適用稅率

（1）財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。

（2）對個人按市場價格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個人所得稅。

4.應納稅額計算公式

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800］×20%（10%）

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）×20%（10%）

提示1：

國家稅務總局《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題解讀》對財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序問題重新進行了明確，即在計算財產(chǎn)租賃所得個人所得稅時，應首先扣除財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費（不含本次出租的增值稅。因為增值稅是價外稅，沒有包含在收入額中，所以不能扣除）；其次扣除個人向出租方支付的租金和增值稅額（此項增值稅是轉租方支付給出租方的增值稅，即計算二房東所得時扣除支付給一房東的增值稅）；再次扣除由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；最后減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，即經(jīng)上述前三項減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

提示2：

在實際征稅過程中，有時會出現(xiàn)財產(chǎn)租賃所得的納稅人不明確的情況。對此，在確定財產(chǎn)租賃所得納稅人時，應以產(chǎn)權憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權憑證的，由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定納稅人。如果產(chǎn)權所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權繼承手續(xù)期間，該財產(chǎn)出租且有租金收入的，以領取租金收入的個人為納稅人。

舉例：

我國居民張某將租入的一幢住房轉租，原租入租金每月2100元（能提供合法支付憑證），轉租收取租金每月4500元（不含增值稅），出租住房每月實際繳納增值稅以外的稅費4元（有相關憑據(jù)），則其每月應納個人所得稅為：（4500-4-2100-800）×10%=1596×10%=159.6（元）。

知識點來源：第五章個人所得稅法