在學(xué)習(xí)注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》關(guān)于特定應(yīng)稅行為的增值稅計(jì)證方法時(shí)，東奧劉穎老師提前給同學(xué)們總結(jié)一處注意事項(xiàng)：

目前在使用增值稅預(yù)征率時(shí)，在現(xiàn)有的非房企轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)政策中，無論一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照規(guī)定的比率（目前使用的是5%）進(jìn)行價(jià)稅分離。即：預(yù)繳增值稅的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目適用固定5%的比率預(yù)繳增值稅。但建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)租賃預(yù)征增值稅時(shí)，用稅率（一般計(jì)稅方法）、征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）做價(jià)稅分離。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

提示：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不在本政策范圍內(nèi)；

2.不動(dòng)產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為9%；簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為5%；預(yù)征率為5%。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營(yíng)改增”前（2016年4月30日前）取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。計(jì)稅規(guī)則歸納為：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營(yíng)改增”后（2016年5月1日后）取得的不動(dòng)產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

“外來”的：不動(dòng)產(chǎn)屬地差價(jià)預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價(jià)稅率（9%）計(jì)銷項(xiàng)。

“自建”的：不動(dòng)產(chǎn)屬地全價(jià)預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價(jià)稅率（ 9%）計(jì)銷項(xiàng)。

特別提示：

上述全價(jià)、差價(jià)均為不含增值稅的金額。

“外來”的不動(dòng)產(chǎn)：簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)繳、計(jì)稅都用差價(jià)；一般計(jì)稅預(yù)繳用差價(jià)，計(jì)稅用全價(jià)。

“自建”的不動(dòng)產(chǎn)：預(yù)繳和計(jì)稅都用全價(jià)。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)（除個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，計(jì)稅規(guī)則歸納：

3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

鏈接：

個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

（2）個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

4.扣減價(jià)款的憑證要求

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

鏈接：

納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）］×5%

歸納：

（1）老項(xiàng)目先減除后分離；新項(xiàng)目先分離后減除。

（2）在確定不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅金額時(shí)發(fā)票優(yōu)先。

5.發(fā)票的開具

（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

（2）納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

6.其他問題

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

知識(shí)點(diǎn)來源：第二章  增值稅法

以上內(nèi)容選自劉穎老師24年《稅法》基礎(chǔ)階段課程講義

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）