友好的房產(chǎn)稅，立刻掌握它吧

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：魚羊2018-09-28 11:50:15

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一、 5年考情分析

房產(chǎn)稅法在歷年注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法科目考試中占據(jù)重要地位，屬于每年必考考點(diǎn)，分值通常為2-3分，以選擇題形式考查為主，個(gè)別年份會(huì)在企業(yè)所得稅的綜合題中考查簡(jiǎn)單計(jì)算，難度不大，屬于友好型考點(diǎn)。但值得各位考生注意的是，房產(chǎn)稅法的各部分內(nèi)容都有可能出現(xiàn)在考題中，大家在學(xué)習(xí)時(shí)一定要全盤掌握，不可抱有僥幸心理，顧此失彼，影響最終稅法科目考試的通過。下面是近年考題分布情況：

年份	題型	分值	具體考點(diǎn)
2017	單項(xiàng)選擇題、綜合題	2	從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)算
2016	單項(xiàng)選擇題	1	獨(dú)立地下室房產(chǎn)稅計(jì)算
2015	單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題	2.5	投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)房產(chǎn)稅計(jì)算規(guī)定、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
2014	單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題（2題）	4	征稅范圍、出租居民住房房產(chǎn)稅計(jì)算、稅收優(yōu)惠
2013	單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題	2.5	納稅義務(wù)人、免租期房產(chǎn)稅計(jì)算

二、各知識(shí)板塊易錯(cuò)點(diǎn)提示

知識(shí)板塊一：納稅義務(wù)人與征稅范圍

具體考點(diǎn)

易錯(cuò)點(diǎn)提示

命題趨勢(shì)

納稅義務(wù)人

產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，或產(chǎn)權(quán)不確定、租典糾紛未解決的→代管人或使用人納稅（2013多選題）

1. 容易與產(chǎn)權(quán)出典、無租使用其他房產(chǎn)等進(jìn)行混合考查；

2. 直接考查哪些情況下由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。

征稅范圍

1. 農(nóng)村不屬于征稅范圍；（2014單選題）

2. 房產(chǎn)必須有“屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)”，露天泳池等不屬于房產(chǎn)；（2014單選題）

3. 房地產(chǎn)企業(yè)建造的商品房出售前一般不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用或出租出借則需要征收房產(chǎn)稅。（2014單選題）

1. 不屬于“房產(chǎn)”和不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的情況經(jīng)?？疾?；

2. 不同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前的各種商品房是否征收房產(chǎn)稅。

知識(shí)板塊二：稅率與計(jì)稅依據(jù)

具體考點(diǎn)	易錯(cuò)點(diǎn)提示	命題趨勢(shì)
稅率	1. 2%→所有從價(jià)計(jì)征均適用 12%→除了個(gè)人出租住房外，一律適用 4%→僅適用于個(gè)人出租住房（2014多選題）	考查不同情形下，房產(chǎn)稅率的選擇。
從價(jià)計(jì)征	1. 投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)問題（2015多選題）共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)→從價(jià)計(jì)征；不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)→從租計(jì)征 2. 融資租賃房產(chǎn)：從價(jià)計(jì)征（2015多選題） 3. 房產(chǎn)原值確定（2017綜合題） ①“固定資產(chǎn)”科目記載的原價(jià)或直接按房屋原價(jià)； ②容積率低于0.5時(shí)，按房產(chǎn)面積2倍計(jì)算地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值 4. 業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)：從價(jià)或從租計(jì)征（2015多選題） 5. 地下建筑（2016單選題） ①獨(dú)立地下建筑：按比例折算計(jì)算房產(chǎn)稅 ②相連地下建筑：與地上建筑視為一個(gè)整體計(jì)征房產(chǎn)稅。	1. 從價(jià)計(jì)征中幾種特殊情況下的計(jì)稅依據(jù)判定； 2. 從租計(jì)征中免租期規(guī)定； 3. 綜合題中通過“固定資產(chǎn)”科目暗示房產(chǎn)原值。 4. 從價(jià)與從租相混合考查。
從租計(jì)征	免租期：按房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅（2013單選題）

知識(shí)板塊三：稅收優(yōu)惠

具體考點(diǎn)

易錯(cuò)點(diǎn)提示

命題趨勢(shì)

個(gè)人房產(chǎn)

非營(yíng)業(yè)用房→一律不征房產(chǎn)稅

營(yíng)業(yè)或出租用房→一律征收房產(chǎn)稅

非營(yíng)業(yè)用房與出租營(yíng)業(yè)用房混合在一起考查稅收優(yōu)惠。

特殊群體房產(chǎn)

國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、公園等自用房產(chǎn)一律不征房產(chǎn)稅，出租或附設(shè)營(yíng)業(yè)單位用房一律征收房產(chǎn)稅

將自用房產(chǎn)與營(yíng)業(yè)出租房產(chǎn)混合一起考查稅收優(yōu)惠。

知識(shí)板塊四：征收管理

具體情形	納稅義務(wù)判定	之月	次月	干擾項(xiàng)
原有房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)	生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)	√		1. “之月”與“次月”混搭設(shè)置干擾項(xiàng)； 2. 購置新房與舊房經(jīng)營(yíng)的納稅義務(wù)判定混合考查； 3. 自建房與委托建房的納稅義務(wù)判定混合考查。
自行新建商品房經(jīng)營(yíng)	建成		√
委托建房經(jīng)營(yíng)	辦理驗(yàn)收手續(xù)		√
購置新商品房經(jīng)營(yíng)	交付使用		√
購置存量房	簽發(fā)權(quán)屬證書		√
出租出借房產(chǎn)	交付出租出借		√
房地產(chǎn)企業(yè)自用本企業(yè)建造商品房	使用		√

三、備考小貼士

房產(chǎn)稅法部分內(nèi)容在歷年考題中難度不大，但細(xì)節(jié)考查很多?？忌趶?fù)習(xí)備

考時(shí)，尤其需要認(rèn)真閱讀教材的各項(xiàng)規(guī)定，特別是“之月”、“次月”、“從價(jià)”、“從租”等等。還要配合歷年真題的研究，最終提高房產(chǎn)稅法部分的考題得分率。專業(yè)階段注會(huì)準(zhǔn)考證正在打印，還沒有打印的考生記得打印哦。

文/東奧撰稿人David

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