契稅的計稅依據(jù)不包含裝修費。

契稅的計稅依據(jù)

（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。

（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換：所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅。不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

（5）對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承除外）：應對受贈人全額征收契稅。

契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。

契稅應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅實行3%~5%的幅度比例稅率。

契稅的計稅依據(jù)

（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。

（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

國有土地使用權(quán)出讓要交契稅的。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國有土地使用權(quán)出讓：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移）：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

《土地法》關于國有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：

第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：

1、根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。

2、購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

1、納稅義務發(fā)生時間

契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起的10日內(nèi)辦理納稅申報。

1.納稅義務發(fā)生時間

契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

2.納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起的10日內(nèi)辦理納稅申報。

3.納稅地點：在土地、房屋所在地繳納。

1、根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。

契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

1、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

2、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

3、公租房經(jīng)營單位購買住房作為公租房，免征契稅。

4、與個人購買住房有關的契稅優(yōu)惠：

(1)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)

①面積≤90平方米：減按1%稅率。

②面積>90平方米：減按1.5%稅率。

契稅的計稅依據(jù)

（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。

（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換：所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅。不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

（5）對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承除外）：應對受贈人全額征收契稅。

注意：對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

國有土地出讓的契稅稅率為4%，以土地成交總價為基數(shù)計征。

契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：

應納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率

契稅征收標準：

1、當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;

2、戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;

3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收;