個人銷售不動產(chǎn)

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》的規(guī)定：“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市?！?/p>

一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，先按5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)時(shí)按11%的征收率計(jì)算。含稅售價(jià)變?yōu)椴缓悆r(jià)時(shí)，使用該項(xiàng)目適用的征收率或稅率。

增值稅的特點(diǎn)：

不重復(fù)征稅，具有中性稅收的特征。

逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，最終消費(fèi)者承擔(dān)全部稅款。

稅基廣闊，具有征收的普遍性和連續(xù)性。

增值稅的優(yōu)點(diǎn)：

能夠平衡稅負(fù)，促進(jìn)公平競爭。

銷售不動產(chǎn)差額征稅是指營業(yè)稅項(xiàng)目，有營業(yè)稅差額征稅和增值稅差額征稅兩種。營業(yè)稅差額征稅是指納稅人在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)時(shí)，以收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去規(guī)定可扣除的支付款項(xiàng)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。增值稅差額征稅指納稅人采用購進(jìn)扣稅法計(jì)算應(yīng)納增值稅。即應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，正數(shù)交稅，零或負(fù)數(shù)不交稅。

其他現(xiàn)代服務(wù)，是指除研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)和商務(wù)輔助服務(wù)以外的現(xiàn)代服務(wù)。

增值稅收入確認(rèn)時(shí)間：

賒銷方式銷售貨物，書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，如果沒有合同，或合同無約定，以發(fā)貨當(dāng)前確認(rèn)收入；

分期收款方式銷售貨物，書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，如果沒有合同，或合同無約定，以發(fā)貨當(dāng)前確認(rèn)收入；

采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；

委托收款方式銷售貨物，采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

委托代銷方式銷售貨物，為收取部分貨款、收到代銷清單、滿180天的較早者。

直接收款方式銷售貨物，收款當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)。

視同銷售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理：

1、不得在稅前扣除的視同銷售項(xiàng)目的會計(jì)處理。發(fā)生時(shí)按相關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)定入賬，年度終了后，應(yīng)嚴(yán)格按稅法規(guī)定的計(jì)稅價(jià)格核定視同銷售業(yè)務(wù)的納稅所得，按永久性差異的所得稅處理方法做納稅調(diào)整及應(yīng)納所得稅會計(jì)處理。

2、直接在稅前扣除的視同銷售項(xiàng)目的會計(jì)處理。發(fā)生時(shí)借記相關(guān)科目，貸記“產(chǎn)成品”科目。在進(jìn)行所得稅處理時(shí)，由于這類視同銷售業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的會計(jì)所得與納稅所得的差異，在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，一方面應(yīng)做視同銷售處理，另一方面又會增加可在稅前扣除的相關(guān)費(fèi)用，兩項(xiàng)相抵，納稅所得與會計(jì)所得是一致的。因此，對這類視同銷售業(yè)務(wù)可以簡化，不做納稅調(diào)整。

3、自用的金額在一定的數(shù)額內(nèi)可以稅前扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)部分不能扣除的視同銷售業(yè)務(wù)的會計(jì)處理。如納稅人累計(jì)的列支沒有超過稅法規(guī)定的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，則可以照可直接在稅前扣除的視同銷售的會計(jì)處理執(zhí)行;如超過了扣除標(biāo)準(zhǔn)，則就超過部分按不得在稅前扣除的項(xiàng)目進(jìn)行所得稅會計(jì)處理。

非經(jīng)營活動不繳納增值稅的情形：

(1)行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不繳納增值稅：

①由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi);

②收取時(shí)開具省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù);

③所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

(2)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務(wù)，不繳納增值稅。

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。