轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算公式

一、非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)轉(zhuǎn)讓

1.簡(jiǎn)易計(jì)稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購(gòu)進(jìn)價(jià)款）/（1+5%）*5%，

應(yīng)納稅額=（含稅收入-購(gòu)進(jìn)價(jià)款）/（1+5%）*5%-預(yù)繳稅額。

2.一般計(jì)稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購(gòu)進(jìn)價(jià)款）/（1+5%）*5%，

增值稅先征后退計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入——政府補(bǔ)助。

增值稅先征后退會(huì)計(jì)處理：

1.根據(jù)正常銷(xiāo)售，確認(rèn)收入

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

2.繳納增值稅時(shí)

增值稅銷(xiāo)售額是不含稅的，增值稅是屬于價(jià)外稅的。銷(xiāo)售額，是指納稅人銷(xiāo)售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù)，從購(gòu)買(mǎi)或接受應(yīng)稅勞務(wù)方或服務(wù)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括向購(gòu)買(mǎi)方收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額以及代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

增值稅，是以商品（含貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，以下統(tǒng)稱(chēng)商品）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

增值稅的征稅范圍：

1.一般范圍：增值稅的征稅范圍包括銷(xiāo)售（包括進(jìn)口）貨物，提供加工及修理修配勞務(wù)。

2.特殊項(xiàng)目

（1）貨物期貨（包括商品期貨和貴金屬期貨）；

（2）銀行銷(xiāo)售金銀的業(yè)務(wù)；

應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅明細(xì)有進(jìn)項(xiàng)稅額、銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、已交稅金、銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額、出口退稅、轉(zhuǎn)出未交增值稅、轉(zhuǎn)出多交增值稅。

“進(jìn)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額;

“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額;

“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。

“已交稅金”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額;

“銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額;

“減免稅款”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予減免的增值稅額;

應(yīng)交增值稅可以不結(jié)轉(zhuǎn)，月末時(shí)候，不用將應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅下所設(shè)的明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)科目中，原明細(xì)科目(其中包括了銷(xiāo)項(xiàng)稅額及進(jìn)項(xiàng)稅額)的余額可以在年中各月月末進(jìn)行保留。

應(yīng)交增值稅明細(xì)科目有進(jìn)項(xiàng)稅額、銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、已交稅金、銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額、出口退稅、轉(zhuǎn)出未交增值稅、轉(zhuǎn)出多交增值稅。

“進(jìn)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額；

“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；

“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。

“已交稅金”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額；

“銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額；

應(yīng)交增值稅與未交增值稅區(qū)別：

應(yīng)交增值稅

應(yīng)交增值稅是指一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)活動(dòng)本期應(yīng)交納的增值稅。本項(xiàng)目按銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額填寫(xiě).應(yīng)注意的是,如果一般納稅人企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅大于銷(xiāo)項(xiàng)稅,致使應(yīng)交稅金出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),該項(xiàng)一律填零,不填負(fù)數(shù)。

應(yīng)交增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-(進(jìn)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出)-出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額-減免稅款+出口退稅

未交增值稅

未交增值稅是"應(yīng)交稅金"的二級(jí)明細(xì)科目,該科目專(zhuān)門(mén)用來(lái)核算未繳或多繳增值稅的,平時(shí)無(wú)發(fā)生額,月末結(jié)賬時(shí),當(dāng)"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為貸方余額時(shí),為應(yīng)交增值稅,應(yīng)將其貸方余額轉(zhuǎn)入該科目的貸方,反映企業(yè)未繳的增值稅;當(dāng)"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為多交增值稅時(shí),應(yīng)將其多繳的增值稅轉(zhuǎn)入該科目的借方,反映企業(yè)多繳的增值稅。

應(yīng)交增值稅年末結(jié)轉(zhuǎn)分錄：

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)所支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。

進(jìn)項(xiàng)稅額與銷(xiāo)項(xiàng)稅額相對(duì)應(yīng)：一般納稅人在同一筆業(yè)務(wù)中，銷(xiāo)售方收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額就是購(gòu)買(mǎi)方支付的進(jìn)項(xiàng)稅額。在某納稅期間內(nèi)，納稅人收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣其支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，其余額為納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅額。

根據(jù)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額。

（1）一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額，為從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額。

（2）一般納稅人進(jìn)口貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額，為從海關(guān)取得的完稅憑證上過(guò)明的增值稅額。即一般納稅人銷(xiāo)售進(jìn)口貨物時(shí)，可以從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為從海關(guān)取得的完稅憑證上注明的增值稅額。

（3） 一般納稅人向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)買(mǎi)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品或向小規(guī)模納稅人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，準(zhǔn)予按照買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。其計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額= 買(mǎi)價(jià)*扣除率。

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣審核應(yīng)注意