土地增值稅清算收入如何確認

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

更新時間：2023-10-27 14:26:56 查看全文>>

計算土地增值稅的公式是什么

計算土地增值稅的公式可以分為：
一.增值額的計算：
增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額
其中，扣除項目金額包括：
1.取得土地使用權所支付的金額
包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
2.開發(fā)土地的成本、費用
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土地增值稅征稅范圍包括哪些

土地增值稅征稅范圍：
征稅范圍的一般規(guī)定：
1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物的產權征稅。
3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況：
(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會，以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
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土地增值稅清算方式有幾種

土地增值稅清算方式
土地增值稅的清算單位
取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅，達到清算條件進行清算;
以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
土地增值稅的清算條件
具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)
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土增稅清算條件

土地增值稅清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。
土地增值稅清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。
一、主動清算條件及時間
1、房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項目已經行政管理機關驗收取得初始產權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經全部銷售完畢；）
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉讓銷售；）
3、直接轉讓土地使用權。（是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓。）
二、被動清算條件及時間
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土地增值稅法

土地增值稅法是指國家制定的用以調整土地增值稅征收與繳納之間權利義務關系的法律規(guī)范。我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。
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土地增值稅清算

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算時間納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
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土地增值稅的核定征收

土地增值稅的征收方式：
核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
取得土地使用權所支付的金額；
開發(fā)土地的成本、費用；
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土地增值稅的納稅人

土地增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。
征稅范圍的具體規(guī)定
以房地產進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉讓：征稅。
企業(yè)兼并轉讓房地產：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產的交換：房地產的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
房地產的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
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