土地稅的納稅義務(wù)人有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

土地增值稅的特點(diǎn)有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣。

3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額。

(1)扣除法：一般情況下，采用扣除法計(jì)算增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人減法定扣除項(xiàng)目后的余額(增值額)作為計(jì)稅依據(jù)。

(2)評(píng)估法：對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及稅法規(guī)定的特殊情形，如隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅屬于行為稅類。

行為稅是國(guó)家為了對(duì)某些特定行為進(jìn)行限制或開(kāi)辟某些財(cái)源而課征的一類稅收。包括8個(gè)稅種：城市維護(hù)建設(shè)稅；印花稅；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；土地增值稅；屠宰稅；筵席稅；證券交易稅(未開(kāi)征)；燃油稅(未開(kāi)征)。

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。

土地增值稅的納稅人是指為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。

3.預(yù)征率：除保障性住房外，東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

(二)納稅地點(diǎn)

土地增值稅稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅征稅范圍的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

存量房地產(chǎn)的買賣。

免征土地增值稅的情況

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

土地增值稅的稅率形式是四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)：增值額

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項(xiàng)目金額

計(jì)算增值額

計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%