土地增值稅征稅范圍：

1. 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

2. 地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

1. 合作建房：

(1)建成后按比例分房自用的，暫免

(2)建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅

土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。

減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購(gòu)房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用扣除特殊處理

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

4、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

5、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

成本費(fèi)用包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他業(yè)務(wù)成本、稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)自的金額：

1。出售舊房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)日的金額。

2。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種：一是指納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào)；二是指納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

3。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在那隨申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到通過虛增成本偷稅的目的。對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）；

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加記20%的扣除。

征稅范圍的一般規(guī)定

增值稅的征稅范圍包括在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅銷售行為以及進(jìn)口貨物等，分為一般規(guī)定和特殊規(guī)定。

銷售或進(jìn)口的貨物

銷售：有償轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，包含生產(chǎn)、批發(fā)、零售、貨物流轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)——道道征收。

貨物：指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

銷售勞務(wù)

委托方：提供原料主料、受損和喪失功能的貨物。