土地增值稅扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額。

2、開發(fā)土地的成本、費用。

3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4、與轉讓房地產有關的稅金。

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅

土地增值稅的清算條件的審核

符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

依據(jù)：《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產的收入確定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

土地增值稅清算受理流程

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。（應清算）

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。對上述第3項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（可清算）?

對于符合條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料：土地增值稅清算表及其附表。房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

1.確認收入金額

2.扣除項目

3.計算增值額：（收入–扣除項目）

4.增值率：增值額/扣除項目金額

5.依據(jù)增值率，確定稅率、扣除系數(shù)

6.計算土地增值稅稅款

應交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

對于新建房地產轉讓，可扣除：

取得土地使用權所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

房地產開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。利息注意三點：提供金融機構證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

關于利息的其他規(guī)定

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

一、土地增值稅的扣除項目有：

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、房地產開發(fā)成本；

3、房地產開發(fā)費用；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部確定的其他扣除項目。

二、土地增值稅清算條件有：