在建工程試運(yùn)行收入不應(yīng)計(jì)入成本。

在建工程的試運(yùn)轉(zhuǎn)收人是指企業(yè)各種在建工程在交付使用前因進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)形成的可以對(duì)外銷售的產(chǎn)品等，取得的收入。

按照實(shí)際銷售收入或預(yù)計(jì)售價(jià)扣除稅金后，沖減在建工程成本；發(fā)生的支出，計(jì)入在建工程成本。

在建工程科目核算企業(yè)基建、技改等在建工程發(fā)生的價(jià)值。

企業(yè)與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，包括固定資產(chǎn)發(fā)生的日常修理費(fèi)、大修理費(fèi)用、更新改造支出、房屋的裝修費(fèi)用等，滿足固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本科目核算；沒有滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)在“管理費(fèi)用”科目核算，不在本科目核算。

在建的工程包括下列工程：

企業(yè)自營(yíng)的在建工程;企業(yè)外包的在建工程;與承包企業(yè)辦理的工程等。進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，需要訂立書面的建設(shè)工程合同。而在建工程發(fā)生的管理費(fèi)、征地費(fèi)、可行性研究費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、公證費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等，借記本科目(待攤支出)，貸記銀行存款等科目。

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則包括：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。

為正確核算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本，成本核算的一般程序如下：

對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

直接成本采用直接計(jì)入法。如建安工程費(fèi)。

間接成本和共同成本按一定的方法進(jìn)行分配。

取消預(yù)售收入的概念

按照新稅法實(shí)施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工前銷售收入仍要預(yù)計(jì)毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額的方式計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。

銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核四把尺子:

1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)協(xié)商請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意

2.單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配

3.借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配

為正確核算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本，成本核算的一般程序如下：

1.對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2.對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

(1)直接成本采用直接計(jì)入法。如建安工程費(fèi)。

(2)間接成本和共同成本按一定的方法進(jìn)行分配。

3.對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用計(jì)入"開發(fā)產(chǎn)品"，待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則包括：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。

增值稅上的視同銷售：本質(zhì)為增值稅“抵扣進(jìn)項(xiàng)并產(chǎn)生銷項(xiàng)”的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項(xiàng)目，用于個(gè)人消費(fèi)或者職工福利等等，而會(huì)計(jì)上沒有做銷售處理。企業(yè)所得稅上的視同銷售：代表貨物的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，而會(huì)計(jì)上沒有做收入處理。會(huì)計(jì)上的視同銷售：是指沒有產(chǎn)生收入但是視同產(chǎn)生收入了。