2023年稅務(wù)師涉稅服務(wù)實務(wù)預(yù)習(xí)考點：契稅納稅審核
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【所屬章節(jié)】
第五章 納稅申報代理和納稅審核
【知識點】契稅納稅審核
一、征稅范圍的審核
契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與、互換。即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。
（一）土地使用權(quán)出讓
土地使用權(quán)出讓是指國家或集體以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家或集體支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
（三）房屋買賣、贈與、互換
1.房屋買賣
（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
2.房屋贈與
房屋贈與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。
（四）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
二、納稅人的審核
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率的審核
契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%~5%。
四、減免稅優(yōu)惠的審核
（一）減免稅基本規(guī)定
1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、 科研、軍事設(shè)施。
2.非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。
（二）減免稅特殊規(guī)定（部分）
1.售后回租等有關(guān)契稅政策。
（1）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。
（2）單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
（3）個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。
（4）合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。
2.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
五、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算的審核
（一）計稅依據(jù)
契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：
1.土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
2.土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。
3.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。
（二）應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率
注：以上內(nèi)容選自李運河老師2022年《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義
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